問57 2013年1月学科

問57 問題文と解答・解説

問57 問題文択一問題

Aさん(65歳)は、更地として所有していた甲宅地に自己所有の家屋を建築し、賃貸の用に供した。この場合におけるAさんの相続に係る相続税負担軽減効果等に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、Aさんの相続が開始するまで、Aさんは甲宅地および甲宅地上の家屋を継続して保有し、その家屋には賃借人の入居があるものとする。

1.建築した賃貸家屋の相続税評価額は、当該家屋を自用に供する場合の相続税評価額よりも、低い価額となる。

2.甲宅地の相続税評価額は、建築した家屋を自用に供する場合の相続税評価額よりも、低い価額となる。

3.借入金で賃貸家屋を建築していた場合、保有現預金を取り崩して建築した場合よりも、Aさんの相続が開始したときの相続税の課税価格の合計額が、当該借入金の債務残高と同額分、少ない金額となる。

4.Aさんの相続が開始し、その相続開始直前までAさんと生計を一にしていた親族が相続により甲宅地を取得した場合、一定の要件を満たせば、相続税の課税価格の計算上、甲宅地の評価について「小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例」の適用を受けることができる。

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問57 解答・解説

家屋と宅地の相続税評価に関する問題です。

1.は、適切。貸家の評価額=自用家屋評価額×(1−借家権割合×賃貸割合)ですので、貸家は、自宅の評価額より借家権や賃貸している割合に応じて、低い評価額となります。

2.は、適切。自分が所有する土地に賃貸用建物を建てる場合、その土地は貸家建付地となるため、自用地よりも低い評価額となります。
貸家建付地の評価額=自用地評価額×(1−借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

3.は、不適切。ローンを組んで賃貸用建物を建てる場合、自己資金で建てた場合と比較しても、相続税の課税価格の合計額は、変わりません(ローンを組めば債務分を控除して評価されますが、自己資金で建てればその分現預金が減って評価されるだけ)。
しかし、賃貸用建物を建てると宅地の評価額は低くなりますから、自己資金が乏しい場合にローンを組んで賃貸用建物を建てることは、相続税の軽減対策の1つです。

4.は、適切。小規模宅地の特例では、特定居住用宅地の場合は被相続人との同居・生計同一等であったかといった、取得者の要件がありますが、特定事業用や貸付事業用宅地には、取得者要件がありません
よって、貸付事業用宅地を相続する場合、事業の承継・継続や宅地の保有継続等の条件を満たせば、同一生計であったかに関わらず、小規模宅地の特例を適用できます。

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