2級FP過去問解説　問42　2013年1月学科

不動産の売買契約上の留意点に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１．民法では、解約手付が交付された場合、買主が売買代金の一部を支払った後では、売主は手付金の倍額償還による売買契約の解除はできないとされる。

２．土地の売買契約において、その土地の登記記録の面積と実測面積とが相違しても、その面積の差に基づく売買代金の増減精算は行わないという旨の特約は、有効である。

３．建物の売買契約において、売買契約の対象となる建物が引渡し前に類焼・水害等で滅失した場合は、買主は売買契約を解除することができるという旨の特約は、無効とされる。

４．民法では、売買契約の目的物に隠れた瑕疵があった場合、その瑕疵について売主に過失がなくても、売主は、原則として、瑕疵担保責任を負わなければならないとされる。

不動産の売買契約に関する問題です。

１．は、適切。解約手付が交付されると、相手方が契約の履行に着手するまでは、買主は交付した手付金の放棄、売主は手付金の倍額償還により、契約の解除が可能です。
買主は解約手付を交付した後に売買代金として契約金額の一部を既に支払っていますので、契約の履行着手済です。よって売主は手付金の倍額償還での契約解除はできません。

２．は、適切。対象面積について登記簿の記載をもとに売買し、後日実測した結果が異なっていても精算は行わない特約は有効です。
一般に、上記のような売買方法を公簿売買（取引）といい、実際の面積を測量して売買する方法を実測売買（取引）といいます。

３．は、不適切。売買契約後引渡しまでの間に、天災などのやむを得ない原因で不動産が毀損・滅失した場合は、売主は買主に対して売買代金全額を請求することができますが、買主は契約解除や売買代金の減額を求めることはできません。
ただし、上記の規定は任意規定のため、当事者間で危険負担について特約を定めることができるため、特約を付けて売主が危険負担する（売主は代金を請求しない・買主は売買契約解除可能）ことが取引上の慣例となっています。

４．は、適切。土地や建物といった売買の目的物に隠れた瑕疵があり、売主の故意・過失による瑕疵ではなくても、売主は、原則として瑕疵担保責任を負うことになります。

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