問42 2012年5月学科

問42 問題文と解答・解説

問42 問題文択一問題

民法に基づく不動産の売買契約上の留意点に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、特約については考慮しないものとする。

1.解約手付が交付された場合、買主が売買代金の一部を支払った後であっても、売主は手付金の倍額を償還することにより売買契約を解除することができる。

2.売主に売買契約で定めた債務の履行遅滞が生じた場合、買主は催告せずに直ちに契約を解除することができる。

3.買主が建物の隠れた瑕疵を発見したとき、すでに建物が引き渡されて2年が経過していた場合には、買主は、売主の瑕疵担保責任に基づく契約の解除または損害賠償の請求をすることはできない。

4.売買契約の目的物である建物が、契約締結後引渡しまでの間に消滅した場合でも、売主の責めに帰すことができない事由であれば、買主はその建物の代金を支払わなければならない。

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問42 解答・解説

不動産の売買契約に関する問題です。

1.は、不適切。解約手付が交付されると、相手方が契約の履行に着手するまでは、買主は交付した手付金の放棄、売主は手付金の倍額償還により、契約の解除が可能です。
買主は解約手付を交付した後に売買代金として契約金額の一部を既に支払っていますので、契約の履行着手済です。よって売主は手付金の倍額償還での契約解除はできません。

2.は、不適切。売買契約締結後、売主の過失により引渡し予定日に引渡しができなくなった等の債務の履行遅滞が生じた場合、買主は一定の期間まで履行するように履行の催告をした上で、それでもその期間内に履行されない場合に、契約解除できます。
催告せずに契約解除できるのは、履行不能(債務を履行できない=引渡しができない等)の場合です。

3.は、不適切。土地や建物といった売買の目的物に隠れた瑕疵があり、買主がその事実を知らず、家を建ててそこに居住するといった契約の目的を達することができない場合、買主は瑕疵を知ってから1年以内であれば、契約解除できます。また、契約を解除できないときは損害賠償のみを請求できます。

4.は、適切。売買契約後引渡しまでの間に、天災などのやむを得ない原因で建物が滅失した場合は、売主は買主に対して売買代金全額を請求することができます。
ただし、特約を付けて売主が危険負担する(代金を請求しない)ことが取引上の慣例となっています。

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