問12 2013年1月実技個人資産相談業務

問12 問題文と解答・解説

問12 問題文

Aさんが《設例》の条件等のとおり母との共有住宅を譲渡し,「特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例」の適用を受けた場合の課税長期譲渡所得金額に係る所得税および住民税の合計額を計算した次の〈計算式〉の空欄(1)〜(4)に入る最も適切な数値を求めなさい。なお,復興特別所得税は考慮せず,《設例》に記載されているもの以外の費用等はないものとする。また,問題の性質上,明らかにできない部分は□□□で示してある。

〈計算式〉
1.Aさんの持分に応じた金額明細
  譲渡価額 9,000万円×(  1  )=□□□万円
  概算取得費 □□□万円×(  2  )%=□□□万円
  譲渡費用 (90万円+270万円)×(  1  )=□□□万円
2.特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例
  a.収入金額 6,000万円−買換え資産取得価額5,000万円=1,000万円
  b.取得費・譲渡費用
    (□□□万円+240万円)×1,000万円/□□□万円=(  3  )万円
  c.譲渡益 1,000万円−(  3  )万円=□□□万円
  d.所得税・住民税 (  4  )万円

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問12 解答・解説

居住用財産の買換え特例による税額計算に関する問題です。

居住用財産の買換え特例では、売った家より買った家のほうが高ければ課税繰り延べ、逆に売った家のほうが買った家より高い場合は、差額に長期譲渡所得として20%課税(買った家相当額は課税繰り延べ)されます(買換え特例は所有期間10年超が適用条件のため、自動的に長期譲渡所得となります)。

まず、土地の譲渡所得は、土地や建物を売った金額から、取得費と譲渡費用の合計額を差し引いて計算しますから、Aさんの持分に応じて、譲渡価額や取得費、譲渡費用を求めます。
問題文にある通り、譲渡資産のAさんの持分割合は、3分の2ですから、
譲渡価額:9,000万円×2/3=6,000万円

次に、土地の取得価額が不明な場合は、譲渡価額の5%を取得費(概算取得費)とすることができます。
よって、概算取得費:6,000万円×5%=300万円

また、譲渡費用とは売却するために直接かかった費用のことで、売却の広告料、土地の測量費、仲介手数料、建物の取壊し費用などです。
よって、譲渡費用:(90万円+270万円)×2/3=240万円

ここから特例適用による税額を計算していきますが、Aさんは買換え資産として5,000万円の新築マンションを単独名義で購入予定ですから、Aさんの収入金額は、
譲渡価額6,000万円−取得価額5,000万円=1,000万円です。

次に、必要経費(取得費と譲渡費用の合計額)は、
概算取得費300万円+譲渡費用240万円=540万円です。

ただし、この合計額は譲渡資産全体の取得費・譲渡費用ですので、買換え資産との差額(収入額)に応じた金額だけを必要経費として計上することが必要です。
よって、差額分の必要経費=全体経費540万円×収入額1,000万円/譲渡額6,000万円
            =90万円
よって、譲渡益=収入額1,000万円−必要経費90万円=910万円
    所得税・住民税合計=910万円×20%=182万円

従って正解は、(1) 2/3 (2) 5% (3) 90 万円 (4) 182 万円

問11             第5問
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