問41 2012年9月学科

問41 問題文と解答・解説

問41 問題文択一問題

不動産の鑑定評価の手法に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

1.積算法は、対象不動産の価格時点における再調達原価を求め、これに減価修正を行って積算価格を求める手法をいう。

2.取引事例比較法の適用に当たって選択すべき取引事例は、投機的取引であると認められる事例等、適正さを欠くものであってはならない。

3.収益還元法は、実際に賃貸の用に供されていない自用の不動産の価格を求める際には用いることができない。

4.取引事例に係る取引時点が価格時点と異なることにより、その間に価格水準に変動があると認められる場合であっても、当該取引事例の価格を価格時点の価格に修正してはならない。

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問41 解答・解説

不動産の鑑定評価手法に関する問題です。

1.は、不適切。積算法は、不動産の基礎価格(元本価格)に期待利回りを乗じて、必要経費を加算する評価手法で、不動産本体の価格の評価手法ではなく、賃貸物件の賃料の評価手法です。
対象不動産の価格時点における再調達原価を求めて、経年劣化や経済的要因による減価修正を行って積算価格を求める手法は、原価法です。

2.は、適切。取引事例比較法は、対象不動産と条件の近い物件の取引事例を収集・選択し、比較して評価する手法です。不動産の鑑定評価をする場合、評価の基となる取引事例について、投機的取引は除く必要があります。
投機的取引とは、通常の取引相場とかけ離れたギャンブルのような取引ですから、これが鑑定評価の基になると、全然信用できない評価額になってしまうわけです。

3.は、不適切。収益還元法とは、対象不動産が将来生み出すと期待される純収益の現在価値の総和を求めることで、対象不動産の試算価格(収益価格)を求める手法です。
よって、実際には賃貸されていない物件でも、「もし賃貸に出したらこれだけ儲かるから、これだけの価値がある」として鑑定評価に用いることができます。

4.は、不適切。不動産に限らず、一般的にどんなモノでも様々な要因で時間とともに価格は変化します。このため、不動産の鑑定評価を行う場合、「●年●月●日時点での価格です。」という判定の基準日を確定する必要があり、この日を価格時点といいます。
取引事例比較法は、対象不動産と条件の近い物件の取引事例を収集・選択し、比較して評価する手法ですが、似たような物件でも取引した時点が違えば価格が異なることがありますので、比較の際は、取引事例の価格に、取引時点の相違による影響の修正(時点修正)を行います
(つまり、似た物件で以前は●●円だったけど、今だったら△△円だね、という修正をするわけです。)

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