問10 2011年1月実技個人資産相談業務

問10 問題文と解答・解説

問10 問題文

賃貸用マンションの適正な賃料を求める鑑定評価の手法について,不動産鑑定評価基準に則してファイナンシャル・プランナーが説明した以下の文章の空欄(1)〜(3)に入る最も適切な語句を,下記の〈語句群〉のA〜Iのなかから選び,その記号を解答用紙に記入しなさい。

マンションを新築して賃貸するにあたっては,適正な賃料を把握するために,不動産鑑定士による新規賃料に関する鑑定評価を利用することができる。

評価方法としては,
1)対象不動産の価格時点における基礎価格を求め,これに( 1 )を乗じて得た額に,必要諸経費等を加算して対象不動産の試算賃料(積算賃料)を求める積算法,

2)多数の新規の賃貸借等の事例を収集して,適切な事例の実際実質賃料に必要に応じて事情補正および時点修正を行い,地域要因および個別的要因によって求められた賃料を比較考量し,これによって対象不動産の試算賃料(比準賃料)を求める( 2 )

3)一般の企業経営に基づく総収益を分析して対象不動産が一定期間に生み出すであろうと期待される純収益を求め,これに必要諸経費等を加算して対象不動産の試算賃料(収益賃料)を求める( 3 )がある。

〈語句群〉
A.超長期国債利回り  B.期待利回り      C.インフレ率
D.賃貸事例比較法   E.取引事例比較法   F.原価法    G.利回り法
H.収益還元法      I.収益分析法

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問10 解答・解説

    不動産の鑑定評価手法に関する問題です。

    新築賃貸マンションの賃料の評価方法としては、以下の3つがあります。
    積算法…不動産の基礎価格(元本価格)に期待利回りを乗じて、必要経費を加算する。
    賃貸事例比較法…他の新築賃貸マンションの事例を収集し、地域・個別要因等も踏まえて比較する。
    収益分析法…対象不動産が一定期間に生み出すと期待される純収益を求め、必要諸経費を加算する。

    従って正解は、(1) B.期待利回り  (2) D.賃貸事例比較法  (3) I.収益分析法

    通常FP試験では取引事例比較法や収益還元法、原価法といった鑑定評価方法が出題されますが、これらは「不動産の価格」を評価する方法です。
    本問では、新築の「賃貸不動産の賃料」を評価する方法を問われていることに注意が必要です。

第4問             問11
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