2級FP過去問解説　問41　2010年9月学科

鑑定評価基準に基づく不動産の評価に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１．価格を求める鑑定評価の各手法の適用に当たって選択すべき取引事例等は、投機的取引であると認められる事例等適正さを欠くものであってはならない。

２．取引事例等に係る取引が特殊な事情を含み、これが当該取引事例等に係る価格に影響を及ぼしていると判断できるときは、適切に補正しなければならない。

３．不動産の鑑定評価を行うに当たっては、不動産の価格の判定の基準日を確定する必要があり、この日を価格時点という。

４．価格を求める鑑定評価の手法の適用に当たっては、原価法、取引事例比較法および収益還元法のうち、原則として、いずれか一つのみを選択して適用すべきこととされている。

不動産の鑑定評価に関する問題です。

１．は、適切。不動産の鑑定評価をする場合、評価の基となる取引事例について、投機的取引は除く必要があります。
投機的取引とは、通常の取引相場とかけ離れたギャンブルのような取引ですから、これが鑑定評価の基になると、全然信用できない評価額になってしまうわけです。

２．は、適切。不動産の価格は個別的な事情を含むことが多いため、こうした特殊事情が取引価格に影響があるときは、適切に補正する必要があります（事情補正）。

３．は、適切。不動産に限らず、一般的にどんなモノでも様々な要因で時間とともに価格は変化します。このため、不動産の鑑定評価を行う場合、「●年●月●日時点での価格です。」という判定の基準日を確定する必要があり、この日を価格時点といいます。

４．は、不適切。不動産価格の鑑定評価方法は、不動産の再調達原価に着目する原価法、取引事例や賃貸事例に着目する取引事例比較法、不動産から生ずる収益に着目する収益還元法の三方式があります。
各評価方法は、物の価格における費用・市場・収益という三つの特性を持っているため、鑑定評価を行う場合は、原則として三方式が併用されます。

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