問11 2018年9月実技中小事業主資産相談業務
問11 問題文
甲土地上に耐火建築物を建築する場合、容積率の上限となる延べ面積を求める下記の〈計算式〉の空欄(1)～(3)に入る最も適切な数値を、解答用紙に記入しなさい。なお、問題の性質上、明らかにできない部分は「□□□」で示してある。
〈計算式〉
１．近隣商業地域部分の延べ面積の限度
・容積率の判定
指定容積率：300％
前面道路の幅員による制限を受けた容積率：□□□％
したがって、近隣商業地域部分において上限となる容積率は□□□％である。
・延べ面積の限度
（ 1 ）㎡×□□□％＝□□□㎡
２．第一種住居地域部分の延べ面積の限度
・容積率の判定
指定容積率：200％
前面道路の幅員による制限を受けた容積率：（ 2 ）％
したがって、第一種住居地域部分において上限となる容積率は□□□％である。
・延べ面積の限度
□□□㎡×□□□％＝□□□㎡
３．甲土地の容積率の上限となる延べ面積
□□□㎡＋□□□㎡＝（ 3 ）㎡
問11 解答・解説
延べ面積の上限に関する問題です。
延べ面積の上限＝土地面積×その土地の容積率 ですが、建ぺい率同様、建築物の敷地が、容積率の異なる２つ以上の地域にわたる場合、敷地全体の延べ面積の上限は、「各地域の面積×各容積率」の合計となります。
ただし、容積率は、前面道路の幅が12m未満の場合に、用途地域によって制限されます。
計算式は、
住居系用途地域の場合……前面道路幅×4／10
その他の用途地域の場合…前面道路幅×6／10
この計算式結果と指定容積率を比べて、小さいほうが容積率の上限です。
問題文では道路が6mと3mの2つありますが、このような場合は広いほうの道路幅を前面道路とすることができます。
よって近隣商業地域の容積率の計算は、
6m×6／10＝360% ＞ 指定容積率300%。よって近隣商業地域の容積率は300%。
次に 第一種住居地域の容積率の計算は、
6m×4／10＝240% ＞ 指定容積率200%。よって第一種住居地域の容積率は200%。
また、「建築基準法第42条第2項により特定行政庁の指定を受けた道路」とは、都市計画区域にある幅４ｍ未満の道で、建築基準法上の道路とみなしているもの（2項道路）です。
2項道路の中心線から2m後退した線が、道路との境界線とみなされるため、みなし道路境界線と道までの部分（セットバック部分）は、容積率や建ぺい率の計算の際、敷地面積に算入されません（反対側がガケ地や川等のその方向に後退できない場合は、境界線から4m後退）。
セットバックで後退する距離は、現在の道路幅に対して、4mに足りない分の幅員の2分の1です。
本問の場合、幅員3mですから、セットバックした場合の後退距離は、
(4m－3m)÷２＝0.5m
よって、それぞれの延べ面積の上限は、
近隣商業地域部分 ：(270㎡－後退距離0.5m×間口18ｍ)×300％＝261㎡×300％＝783㎡
第一種住居地域部分：(180㎡－後退距離0.5m×間口12ｍ)×200％＝174㎡×200％＝348㎡
よって、土地全体の延べ面積の上限は、783㎡＋348㎡＝1,131㎡ です。
以上により正解は、(1)261（㎡） (2)240（％） (3)1,131（㎡）
問10
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