2級FP過去問解説　問12　2017年5月実技（個人資産）

Ａさんが、《設例》の条件等のとおり譲渡予定物件を譲渡し、購入予定マンションを購入して、「特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例」の適用を受けた場合の課税長期譲渡所得金額に係る所得税、復興特別所得税および住民税の合計額を計算した次の〈計算式〉の空欄(1)〜(4)に入る最も適切な数値を求め、解答用紙に記入しなさい。なお、《設例》に記載されているもの以外の費用等はないものとする。また、問題の性質上、明らかにできない部分は「□□□」で示してある。

〈計算式〉
１．Ａさんの持分に応じた金額明細
譲渡価額　　8,000万円×1／2＝4,000万円
概算取得費　4,000万円×（　1　）％＝□□□万円
譲渡費用　　 (90万円＋260万円)×（　2　）＝□□□万円

２．特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例
ａ．収入金額 □□□万円−買換え資産取得価額3,680万円＝□□□万円
ｂ．取得費・譲渡費用
（□□□万円＋□□□万円）×□□□万円／□□□万円＝（　3　）円

ｃ．譲渡益　□□□万円−（　3　）円＝□□□円
ｄ．所得税、復興特別所得税および住民税の合計額（100円未満切捨て）
（　4　）円

居住用財産の譲渡所得の特例適用後の所得税・住民税に関する問題です。

居住用財産の買換え特例では、売った家より買った家のほうが高ければ課税繰り延べ、逆に売った家のほうが買った家より高い場合は、差額に長期譲渡所得として20.315％課税（買った家相当額は課税繰り延べ）されます（買換え特例は所有期間10年超が適用条件のため、自動的に長期譲渡所得となります）。

まず、土地の譲渡所得は、土地や建物を売った金額から、取得費と譲渡費用の合計額を差し引いて計算しますから、Aさんの持分に応じて、譲渡価額や取得費、譲渡費用を求めます。
問題文にある通り、譲渡資産のＡさんの持分割合は、2分の1ですから、
譲渡価額：8,000万円×1／2＝4,000万円

次に、土地の取得価額が不明な場合は、譲渡価額の5％を取得費（概算取得費）とすることができます。
よって、概算取得費：4,000万円×5％＝200万円

また、譲渡費用とは売却するために直接かかった費用のことで、売却の広告料、土地の測量費、仲介手数料、建物の取壊し費用などです。
よって、譲渡費用：(90万円＋260万円)×1／2＝175万円

ここから特例適用による税額を計算していきますが、Aさんは買換え資産として3,680万円の新築マンションを単独名義で購入予定ですから、Ａさんの収入金額は、
譲渡価額4,000万円−取得価額3,680万円＝320万円です。

次に、必要経費（取得費と譲渡費用の合計額）は、
概算取得費200万円＋譲渡費用175万円＝375万円です。

ただし、この合計額は譲渡資産全体の取得費・譲渡費用ですので、買換え資産との差額（収入額）に応じた金額だけを必要経費として計上することが必要です。
よって、差額分の必要経費＝全体経費375万円×収入額320万円／譲渡額4,000万円
　　　　　　　　　　　　＝30万円
よって、譲渡益＝収入額320万円−必要経費30万円＝290万円
所得税・復興特別所得税・住民税合計＝290万円×20.315％＝589,135円
→　589,100円（100未満切捨て）

以上により正解は、(1)５（％）　(2)1／2　(3)300,000（円）　(4)589,100（円）

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