問12 2017年5月実技個人資産相談業務

問12 問題文と解答・解説

問12 問題文

Aさんが、《設例》の条件等のとおり譲渡予定物件を譲渡し、購入予定マンションを購入して、「特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例」の適用を受けた場合の課税長期譲渡所得金額に係る所得税、復興特別所得税および住民税の合計額を計算した次の〈計算式〉の空欄(1)〜(4)に入る最も適切な数値を求め、解答用紙に記入しなさい。なお、《設例》に記載されているもの以外の費用等はないものとする。また、問題の性質上、明らかにできない部分は「□□□」で示してある。

〈計算式〉
1.Aさんの持分に応じた金額明細
譲渡価額  8,000万円×1/2=4,000万円
概算取得費 4,000万円×( 1 )%=□□□万円
譲渡費用   (90万円+260万円)×( 2 )=□□□万円

2.特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例
a.収入金額 □□□万円−買換え資産取得価額3,680万円=□□□万円
b.取得費・譲渡費用
(□□□万円+□□□万円)×□□□万円/□□□万円=( 3 )

c.譲渡益 □□□万円−( 3 )円=□□□円
d.所得税、復興特別所得税および住民税の合計額(100円未満切捨て)
( 4 )

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問12 解答・解説

居住用財産の譲渡所得の特例適用後の所得税・住民税に関する問題です。

居住用財産の買換え特例では、売った家より買った家のほうが高ければ課税繰り延べ、逆に売った家のほうが買った家より高い場合は、差額に長期譲渡所得として20.315%課税(買った家相当額は課税繰り延べ)されます(買換え特例は所有期間10年超が適用条件のため、自動的に長期譲渡所得となります)。

まず、土地の譲渡所得は、土地や建物を売った金額から、取得費と譲渡費用の合計額を差し引いて計算しますから、Aさんの持分に応じて、譲渡価額や取得費、譲渡費用を求めます。
問題文にある通り、譲渡資産のAさんの持分割合は、2分の1ですから、
譲渡価額:8,000万円×1/2=4,000万円

次に、土地の取得価額が不明な場合は、譲渡価額の5%を取得費(概算取得費)とすることができます。
よって、概算取得費:4,000万円×5%=200万円

また、譲渡費用とは売却するために直接かかった費用のことで、売却の広告料、土地の測量費、仲介手数料、建物の取壊し費用などです。
よって、譲渡費用:(90万円+260万円)×1/2=175万円

ここから特例適用による税額を計算していきますが、Aさんは買換え資産として3,680万円の新築マンションを単独名義で購入予定ですから、Aさんの収入金額は、
譲渡価額4,000万円−取得価額3,680万円=320万円です。

次に、必要経費(取得費と譲渡費用の合計額)は、
概算取得費200万円+譲渡費用175万円=375万円です。

ただし、この合計額は譲渡資産全体の取得費・譲渡費用ですので、買換え資産との差額(収入額)に応じた金額だけを必要経費として計上することが必要です。
よって、差額分の必要経費=全体経費375万円×収入額320万円/譲渡額4,000万円
            =30万円
よって、譲渡益=収入額320万円−必要経費30万円=290万円
所得税・復興特別所得税・住民税合計=290万円×20.315%=589,135円
→ 589,100円(100未満切捨て)

以上により正解は、(1)5(%) (2)1/2 (3)300,000(円) (4)589,100(円)

問11             第5問

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