問12 2012年5月実技個人資産相談業務

問12 問題文と解答・解説

問12 問題文

Aさんが,乙土地を取得し,甲土地と一体利用する場合における最大建築面積と最大延べ面積を求める〈計算式〉の空欄(1)〜(4)に入る最も適切な数値を解答用紙に記入しなさい。

〈計算式〉
・最大建築面積
 甲土地:200u×□□□%=□□□u
 乙土地:120u×□□□%=□□□u
∴□□□u+□□□u=( 1 )u

・最大延べ面積
(ア)容積率の判定
 ◯a 甲土地
  指定容積率:300%
  前面道路幅員による容積率の制限:( 2 )
∴□□□%
 ◯b 乙土地
  指定容積率:300%
  前面道路幅員による容積率の制限:( 3 )
∴□□□%

(イ)最大延べ面積
 甲土地:200u×□□□%=□□□u
 乙土地:120u×□□□%=□□□u
∴□□□u+□□□u=( 4 )u

※〈計算式〉にある「□□□」の部分は,問題の性質上,明らかにできないために,それぞれ数値を伏せている。

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問12 解答・解説

建築面積と延べ面積の上限に関する問題です。

建築面積の上限=土地面積×その土地の建ぺい率 ですが、建築物の敷地が、建ぺい率の異なる2つ以上の地域にわたる場合、敷地全体の建築面積の上限は、「各地域の面積×各建ぺい率」の合計となります。
甲部分建築面積上限=200u×80%=160u
乙部分建築面積上限=120u×60%=72u
よって、対象地の建築面積上限=160u+72u=232u

次に、延べ面積の上限=土地面積×その土地の容積率 ですが、建ぺい率同様、建築物の敷地が、容積率の異なる2つ以上の地域にわたる場合、敷地全体の延べ面積の上限は、「各地域の面積×各容積率」の合計となります。

ただし、容積率は、前面道路の幅が12m未満の場合に、用途地域によって制限されます。
計算式は、
住居系用途地域の場合……前面道路幅×4/10
その他の用途地域の場合…前面道路幅×6/10
この計算式結果と指定容積率を比べて、小さいほうが容積率の上限です。

問題文では道路が4mと6mの2つありますが、このような場合は広いほうの道路幅を前面道路とすることができます。

まず甲は、前面道路は6m、用途地域は近隣商業地域。よって容積率の計算は、
6m×6/10=360% > 指定容積率300%。よって甲の容積率は300%。
次に乙は、前面道路は6m、用途地域は第一種中高層住居専用地域。よって容積率の計算は、
6m×4/10=240% < 指定容積率300%。よって乙の容積率は240%。

甲部分延べ面積上限=200u×300%=600u
乙部分延べ面積上限=120u×240%=288u
対象地の延べ面積上限=600u+288u=888u

以上により正解は、(1) 232、(2) 360、(3) 240、(4) 888

問11                                   第5問
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