2級FP過去問解説　問43　2023年9月学科

不動産の売買契約に係る民法の規定に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、特約については考慮しないものとする。

１．同一の不動産について二重に売買契約が締結された場合、譲受人相互間においては、売買契約の締結の先後にかかわらず、原則として、所有権移転登記を先にした者が、当該不動産の所有権の取得を他方に対抗することができる。

２．不動産の売買契約において買主が売主に手付金を交付した場合、売主が契約の履行に着手する前であれば、買主はその手付金を放棄することで契約を解除することができる。

３．不動産が共有されている場合に、各共有者が、自己の有している持分を第三者に譲渡するときは、他の共有者の同意を得る必要がある。

４．売買の目的物である建物が、その売買契約の締結から当該建物の引渡しまでの間に、地震によって全壊した場合、買主は、売主に対する建物代金の支払いを拒むことができる。

不動産の売買契約に関する問題です。

１．は、適切。民法上、売主が複数の相手に同じ物件を譲渡すること（二重譲渡）は可能ですが、譲渡を受けた側は、売買契約や代金支払いの後先に関係なく、先に登記したほうが所有権を取得することになります。
よって、先に売買契約をしたり代金を支払っても、第三者に所有権移転登記されてしまうと、対抗（自分のものだと主張）できません。

２．は、適切。解約手付が交付されると、相手方が契約の履行に着手するまでは、買主は交付した手付金の放棄、売主は手付金の倍額償還により、契約の解除が可能です。

３．は、不適切。共有物の売却は、各人の持分だけであれば、自由に第三者に売却可能です。なお、共有物全部を売却する場合には、共有者全員の同意が必要です。

４．は、適切。売買契約後引渡しまでの間に、天災などのやむを得ない原因で不動産が毀損・滅失した場合は、買主は売主に対して建物代金の支払いを拒絶可能です。
以前は売主が危険負担する特約の付与が必要でしたが、民法改正により、2020年4月以降、特約無しで拒絶可能となりました。

よって正解は、３．

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