2級FP過去問解説　問42　2023年9月学科

不動産の鑑定評価の手法に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１．原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の価格を求める手法である。

２．取引事例比較法では、取引事例の取引時点が価格時点と異なり、その間に価格水準の変動があると認められる場合、当該取引事例の価格を価格時点の価格に修正する必要がある。

３．収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより、対象不動産の価格を求める手法である。

４．収益還元法は、文化財の指定を受けた建造物等の一般的に市場性を有しない不動産や賃貸の用に供されていない自用の不動産の価格を求める際には、基本的に適用してはならないとされる。

不動産の鑑定評価に関する問題です。

１．は、適切。原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求めて、評価する方法です。
評価の際は、経年劣化や経済的要因による減価修正を行って、対象不動産の積算価格を求めます。

２．は、適切。取引事例比較法は、対象不動産と条件の近い物件の取引事例を収集・選択し、比較して評価する手法です。
比較の際は、取引事例の価格に、特殊事情や取引時点の相違による影響の補正・修正（事情補正・時点修正）を行い、地域要因・個別的要因の比較も行ったうえで、比準価格を求めます。

３．は、適切。収益還元法とは、対象不動産が将来生み出すと期待される純収益の現在価値の総和を求めることで、対象不動産の試算価格（収益価格）を求める手法です。
よって、実際には賃貸されていない物件でも、「もし賃貸に出したらこれだけ儲かるから、これだけの価値がある」として鑑定評価に用いることができます。

４．は、不適切。不動産価格の鑑定評価方法は、不動産の再調達原価に着目する原価法、取引事例や賃貸事例に着目する取引事例比較法、不動産から生ずる収益に着目する収益還元法の三方式があります。
各評価方法は、物の価格における費用・市場・収益という三つの特性を持っているため、鑑定評価を行う場合は、原則として三方式が併用されますが、文化財の指定を受けた建造物等の一般的に市場性が無い不動産を除き、収益還元法は基本的にすべての不動産に適用すべきものとされています。
つまり、文化財等の市場性のない不動産には適用すべきではありませんが、賃貸していない自宅不動産に対しては収益還元法を適用可能です。

よって正解は、４．

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