2級FP過去問解説　問11　2023年1月実技（個人資産）

Ｘ社が提案するトランクルーム経営に関する次の記述(1)〜(3)について、適切なものには○印を、不適切なものには×印を解答用紙に記入しなさい。

(1)「Ａさんが、金融機関から融資を受けてトランクルームとして利用する建物を建築する場合、借入金の返済リスクを考慮する必要があります。ＤＳＣＲ（借入金償還余裕率）の値が1.0未満のときは、賃料収入だけでは借入金の返済ができないことを示しています」

(2)「ＡさんがＸ社に賃貸した建物の一部が、Ｘ社の責めに帰することができない事由で滅失等し、使用および収益をすることができなくなった場合、民法上は、その使用および収益をすることができなくなった部分の割合に応じて賃料が減額されることとされています。Ｘ社と契約する際は、賃料が保証される期間やその条件等について事前に確認しておくことが重要です」

(3)「近年、サブリース業者に対する規制が強化されています。賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律では、サブリース業者がマスターリース契約を締結しようとする際に誇大広告や不当な勧誘を行うことを禁止しており、当該契約に基づき、Ａさんから建物を一括賃借するＸ社も当該規制の適用を受けます」

不動産の投資判断手法・契約不適合責任・賃貸住宅管理業法に関する問題です。

(1)は、○。DSCRは借入金返済の安全度（債務返済能力）を測る尺度として用いられ、Ｘ倍で示されます。
DSCR（借入金償還余裕率）＝元利金返済前キャッシュフロー÷元利金返済額
従って、DSCRの比率が高いほど、元利金支払能力が高く、安全性が高いといえます（高いほど望ましい）。つまり、DSCRが1.0未満だと賃料収入だけでは借入金の返済が難しいということになります。

(2)は、○。賃貸借契約の締結後に、天災などのやむを得ない原因で賃貸物件が滅失して使用・収益できない場合、その部分の割合に応じて賃料が減額されます。

(3)は、×。賃貸住宅管理業法は、アパート等の賃貸経営を行っているオーナー（物件所有者）を保護する法律で、所有者と管理会社が一括借上げ契約（マスターリース）を締結し、管理会社と入居者が賃貸借契約（サブリース）を締結する際の、マスターリース部分の契約時における、誇大広告・不当な勧誘行為の禁止や契約締結前の重要事項説明を業者側に義務付けています。
賃貸住宅を対象とした法規制であるため、オフィスや倉庫、トランクルーム等は、賃貸住宅管理業法による規制の対象外です。

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