問11 2021年9月実技個人資産相談業務

問11 問題文と解答・解説

問11 問題文

X社が提案する賃貸アパートの自己建設方式に関する次の記述(1)〜(3)について、適切なものには○印を、不適切なものには×印を解答用紙に記入しなさい。

(1) 「Aさん自身が不動産賃貸事業の業務のすべてを行うのであれば、賃貸経営から得られる収益をすべて享受することができますが、専門的な知識や経験の有無、相応の手間と時間を要することを考えると、業務の全部または一部を外部の専門業者に委託することが現実的な選択であると思います」

(2) 「X社に一括賃貸(普通借家契約・マスターリース契約(特定賃貸借契約))することで、賃料収入が保証されることはメリットだと思います。普通借家契約の場合、借地借家法の規定により、X社から賃料の減額請求をされることはありません」

(3) 「Aさんが金融機関から融資を受けて賃貸アパートを建築する場合、借入金による事業リスクを考慮する必要があります。DSCR(借入金償還余裕率)の値が1.0未満のときは、賃料収入だけでは借入金の返済が困難であることを示しています」

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問11 解答・解説

土地の有効活用方法・不動産の投資判断手法に関する問題です。

(1) は、○。不動産オーナー自身が賃貸物件を自主管理する場合、全ての賃貸収益を享受可能ですが、家賃滞納や設備トラブル等の不動産管理のための知識・経験や手間・時間を考慮すると、業務の全部または一部を外部の管理会社等に委託することが現実的な選択肢といえます。

(2) は、×。一括賃貸(マスターリース)方式の場合、所有者と管理会社が一括借上げ契約(マスターリース)を締結し、管理会社と入居者が賃貸借契約(サブリース)を締結するため、入居者は管理会社に家賃を支払い、管理会社は所有者に空き室分も含めた一定の保証金を支払うことで、物件の所有者は一定期間の賃料収入を安定的に確保できますが、保証期間満了後に減額請求されることがあるため、不動産収入が当初の想定を下回ることも考えられます。
なお、借地借家法では、借主に不利な特約は、無効とされていますので、「家賃を減額しない」という特約があった場合でも、普通借家契約の場合は減額請求が可能です。

(3) は、○。DSCRは借入金返済の安全度(債務返済能力)を測る尺度として用いられ、X倍で示されます。
DSCR(借入金償還余裕率)=元利金返済前キャッシュフロー÷元利金返済額
従って、DSCRの比率が高いほど、元利金支払能力が高く、安全性が高いといえます(高いほど望ましい)。つまり、DSCRが1.0未満だと賃料収入だけでは借入金の返済が難しいということになります。

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