問42 2021年9月学科

問42 問題文と解答・解説

問42 問題文択一問題

不動産の売買契約に係る民法の規定に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、特約については考慮しないものとする。

1.売主から代理権を付与された第三者が売主の所有不動産を売却する場合、その第三者が売買契約の締結時に売主の代理人である旨を買主に告げていなければ、買主がその旨を知ることができたとしても、当該契約は無効となる。

2.不動産が共有されている場合、各共有者は、自己が有している持分を第三者に譲渡するときには、他の共有者全員の同意を得なければならない。

3.売買の目的物である建物が、その売買契約の締結から当該建物の引渡しまでの間に、地震によって全壊した場合、買主は売主に対して建物代金の支払いを拒むことができる。

4.買主が売主に解約手付を交付した場合、相手方が売買契約の履行に着手した後でも、買主はその解約手付を放棄し、売主はその解約手付の倍額を現実に提供して、当該売買契約を解除することができる。

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問42 解答・解説

不動産の売買契約に関する問題です。

1.は、不適切。代理人が締結した売買契約が有効となるためには、委任状の提示や契約書への代理人として署名する等により、代理人である旨を買主に告げることが必要ですが、売買契約の締結時に代理人である旨を告げていなくても、買主が売主の代理人であると認識して売買契約を締結した場合には、契約は有効となります。

2.は、不適切。共有物の売却は、各人の持分だけであれば、自由に第三者に売却可能です。なお、共有物全部を売却する場合には、共有者全員の同意が必要です。

3.は、適切。売買契約後引渡しまでの間に、天災などのやむを得ない原因で不動産が毀損・滅失した場合は、買主は売主に対して建物代金の支払いを拒絶可能です。
以前は売主が危険負担する特約の付与が必要でしたが、民法改正により、2020年4月以降、特約無しで拒絶可能となりました。

4.は、不適切。解約手付が交付されると、相手方が契約の履行に着手するまでは、買主は交付した手付金の放棄、売主は手付金の倍額償還により、契約の解除が可能です。

よって正解は、3.

問41             問43

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