問12 2021年5月実技個人資産相談業務

問12 問題文と解答・解説

問12 問題文

等価交換方式による甲土地と乙土地を一体とした土地の有効活用に関する次の記述(1)〜(3)について、適切なものには○印を、不適切なものには×印を解答用紙に記入しなさい。

(1)「等価交換方式とは、マンション開発業者のX社からAさんが建設資金を借り受けて、マンションを建設し、完成した区分所有建物と土地の共有持分をAさんとX社がそれぞれの出資割合に応じて取得する手法です」

(2)「等価交換方式により取得したマンション住戸を賃貸することで、賃料収入を得ることができます。また、複数のマンション住戸を区分所有していれば、相続時の遺産分割が比較的容易になるというメリットが考えられます」

(3)「 Aさんは、等価交換方式による有効活用にあたり、譲渡益に対する課税を100%繰り延べることができる『既成市街地等内にある土地等の中高層耐火建築物等の建設のための買換えの場合の譲渡所得の課税の特例(立体買換えの特例)』の適用を検討することができます」

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問12 解答・解説

等価交換方式・立体買換えの特例に関する問題です。

(1)は、×。等価交換方式とは、土地所有者が土地を提供し、不動産開発業者(デベロッパー)等が建設資金を負担してマンション等を建設し、土地所有者と不動産開発業者等が土地と建物(それぞれの一部)を等価で交換する事業方式です。
土地所有者は資金負担無しでマンションの専有部分を取得可能で、建物建設事業に関する業務負担も軽減されるため、高齢の土地所有者がバリアフリー化した自宅を取得したいときなどに利用されます。

(2)は、○。等価交換方式は、取得した物件を賃貸することで、資金負担無しで賃料収入を得ることが可能です。また、賃貸物件を複数所有することができれば、相続発生時も、法定相続分や遺留分に合わせて物件を各相続人に相続させることで、比較的容易な遺産分割を実施可能です。

(3)は、○。三大都市圏の既成市街地等およびそれに準じる地域であれば、地上3階建て以上で耐火構造の賃貸マンションを建設する場合、立体買い換えの特例の適用を受けることにより、不動産の譲渡益に関する課税を100%繰り延べることが可能です。
甲土地と乙土地のあるM市内は三大都市圏・既成市街地等ですので、他の要件を満たせば、立体買い換えの特例の適用を受けることが可能です。

問11             第5問

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