問42 2021年3月学科

問42 問題文と解答・解説

問42 問題文択一問題

不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1.不動産の鑑定評価に関する法律において、不動産鑑定士および測量士は、不動産鑑定業者の業務に関し、不動産の鑑定評価を行うことができるとされている。

2.不動産鑑定評価基準において、最有効使用の原則とは、不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用を前提として把握される価格を標準として形成されるとする原則をいう。

3.不動産鑑定評価基準において、不動産の価格を求める鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引事例比較法および収益還元法に大別される。

4.不動産鑑定評価基準において、収益還元法は、対象不動産が賃貸用不動産である場合だけでなく、自用の不動産であっても、賃貸を想定することにより適用されるものであるとされている。

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問42 解答・解説

不動産の鑑定評価に関する問題です。

1.は、不適切。不動産鑑定士資格のない者は、不動産鑑定業者の業務において、鑑定評価基準に基づく不動産の鑑定評価を行うことはできません。よって、測量士だけでは不動産の鑑定評価はできません。

2.は、適切。不動産鑑定評価基準における、最有効使用の原則とは、最有効使用(その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用)=「その不動産の所有者にとって最も満足度が高いであろう活用方法」を前提とした価格で評価する原則です。例えば、駅前の繁華街の土地は一戸建てよりも店舗使用の方が所有者の満足度は高くなるはずであり、店舗使用こそが最有効使用とされます。

3.は、適切。不動産価格の鑑定評価方法は、不動産の再調達原価に着目する原価法、取引事例や賃貸事例に着目する取引事例比較法、不動産から生ずる収益に着目する収益還元法の三方式があります。
各評価方法は、物の価格における費用・市場・収益という三つの特性を持っているため、鑑定評価を行う場合は、原則として三方式が併用されます。

4.は、適切。収益還元法とは、対象不動産が将来生み出すと期待される純収益の現在価値の総和を求めることで、対象不動産の試算価格(収益価格)を求める手法です。
よって、実際には賃貸されていない物件でも、「もし賃貸に出したらこれだけ儲かるから、これだけの価値がある」として鑑定評価に用いることができます。

よって正解は、1.

問41             問43

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