2級FP過去問解説　問50　2020年1月学科

不動産の投資判断の手法等に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

１．ＩＲＲ法（内部収益率法）による投資判断においては、内部収益率が対象不動産に対する投資家の期待収益率を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。

２．収益還元法のうち直接還元法は、連続する複数の期間に発生する純収益および復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計して対象不動産の収益価格を求める手法である。

３．ＮＰＶ法（正味現在価値法）による投資判断においては、投資額の現在価値の合計額が対象不動産から得られる収益の現在価値の合計額を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。

４．ＮＯＩ利回り（純利回り）は、対象不動産から得られる年間の総収入を総投資額で除して算出される利回りである。

不動産の投資判断手法に関する問題です。

１．は、適切。ＩＲＲ法（内部収益率法）は、不動産投資の内部収益率と投資家の期待する収益率（期待収益率）とを比較して、投資の適否を判定する方法です。
期待収益率が内部収益率より高いと、その投資は不利だと判定し、逆に内部収益率が期待収益率を上回っているなら、その投資は有利だと判定します。

２．は、不適切。収益還元法のうち直接還元法は、対象不動産の一期間の純収益（家賃等）を還元利回りで還元する、つまり将来の純収益を現在価値に割り戻すことによって、対象不動産の収益価格を求める方法です。
なお、連続する複数の期間に発生する純収益（家賃等）と復帰価格（将来の転売価格）を、現在価値に割り引いて合計することによって、対象不動産の収益価格を求める方法は、収益還元法の1つであるDCF法です。
（DCF法＝Discounted Cash Flow 法の略）

３．は、不適切。ＮＰＶ法（正味現在価値法）は、資産が生み出す将来の収益の現在価値の合計から、初期投資額を差し引いて、投資の適否を判定する方法です。
つまり、初期投資額を引くとマイナスであれば、元本を超えて損失が出るということですから、収益合計よりも投資合計の方が大きい場合には、その投資は不利だと判定することになります。

４．は、不適切。NOI利回り（純利回り）とは、不動産投資の収益性を評価するための基本的な評価で、ネット利回りやキャップレートともいわれます。
収益不動産における純収益（賃貸収入−諸経費）を、所有地の時価評価を含めた総投資額で割り、100をかけたものが純利回りです。
諸経費を考慮せず、単に年間収入を総投資額で割って算出するのは、表面利回りです。

よって正解は、１．

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