問12 2019年1月実技個人資産相談業務

問12 問題文と解答・解説

問12 問題文

甲土地および乙土地の有効活用の手法に関する次の記述(1)〜(3)について、適切なものには○印を、不適切なものには×印を解答用紙に記入しなさい。

(1)「等価交換方式とは、Aさんが所有する土地の上に、事業者が建設資金を負担してマンション等を建設し、完成した建物の住戸等をAさんと事業者がそれぞれの出資割合に応じて取得する手法です。Aさんとしては、自己資金を使わず、収益物件を取得できるという点にメリットがあります」

(2)「建設協力金方式とは、入居するテナント(事業会社)から、Aさんが建設資金を借り受けて、テナントの要望に沿った店舗等を建設し、その建物をテナントに賃貸する手法です。借主であるテナントのノウハウを利用して計画を実行できる点はメリットですが、借主が撤退するリスクなどを考えておく必要があります」

(3)「事業用定期借地権方式とは、借主が土地を契約で一定期間賃借し、借主が建物を建設する手法です。賃貸借期間満了後、土地はAさんに返還されますが、Aさんが残存建物を買い取らなければならないという点にデメリットがあります」

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問12 解答・解説

土地の有効活用方法に関する問題です。

(1)は、○。等価交換方式とは、土地所有者が土地を提供し、不動産開発業者(デベロッパー)等が建設資金を負担してマンション等を建設し、土地所有者と不動産開発業者等が土地と建物(それぞれの一部)を等価で交換する事業方式です。
土地所有者は資金負担無しでマンションの専有部分を取得できるため、高齢の土地所有者がバリアフリー化した自宅を取得したいときなどに利用されます。

(2)は、○。建設協力金方式とは、建物は土地所有者が建設し、その建物に入居予定のテナント等から貸与された保証金や建設協力金を、建設資金の全部または一部に充当して建物を建設する事業方式です。
建設協力金方式は、郊外のロードサイドの店舗などでよく利用されます。

(3)は、×。定期借地権方式とは、土地に定期借地権を設定し、他者に土地を貸すことで有効活用する方法です。定期借地権には、一般定期借地権・事業用定期借地権等・建物譲渡特約付借地権がありますが、一般定期借地権と事業用定期借地権等では、期間満了で借地関係は終了するため、原則として借地人は建物を取り壊し、更地にして返還することが必要です。これに対し、建物譲渡特約付借地権では、存続期間経過後建物譲渡により借地関係は終了するため、地主は建物を買い取り、借地人は土地を返還することが必要です。
定期借地権方式では資金負担無しで権利を維持できますが、一般に地代収入は他の方式による収益よりも低いです。また、土地の権利者は土地を貸すだけであるため、開発事業の推進主体はデベロッパーが担うことになります。

問11             第5問

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