問12 2018年9月実技個人資産相談業務

問12 問題文と解答・解説

問12 問題文

甲土地の有効活用に関する以下の文章の空欄(1)〜(3)に入る最も適切な語句または数値を、下記の〈語句群〉のイ〜ヌのなかから選び、その記号を解答用紙に記入しなさい。

T 「Aさんが甲土地に賃貸マンションを建設した場合、相続税額の計算上、甲土地は貸家建付地として評価されます。仮に、甲土地の自用地価額を1億円、借地権割合60%、借家権割合30%、賃貸割合100%とした場合の相続税評価額は( 1 )万円となります。また、当該敷地が貸付事業用宅地等に該当すれば、貸家建付地としての評価額に対して、小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例の適用を受けることができます。貸付事業用宅地等は、( 2 )uまでの部分について50%の減額が受けられます」

U 「賃貸マンションを建設する方法として( 3 )方式という手法があります。この方式は、Aさんが所有する甲土地の上に、事業者が建設資金を負担してマンション等を建設し、完成した区分所有建物とその敷地の共有持分をAさんと事業者がそれぞれの出資割合に応じて取得する手法です。Aさんとしては自己資金を使わず、収益物件を取得できるという点にメリットがあります」

〈語句群〉
イ.200 ロ.330 ハ.400 ニ.1,800 ホ.4,000 ヘ.6,000
ト.8,200 チ. 建設協力金 リ.事業受託 ヌ.等価交換

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問12 解答・解説

貸家建付地の相続税評価額・小規模宅地の特例・等価交換方式に関する問題です。

T 自分が所有する土地に建築した家屋を、他に貸し付けている場合、建物は貸家、土地は貸家建付地として評価され、自用地評価よりも借地権や借家権の割合分が減額された相続税評価額となります(自分の土地にアパートを建てて賃貸している等)。
貸家建付地の評価額=自用地評価額×(1−借地権割合×借家権割合×賃貸割合)
よって甲土地の評価額=1億円×(1−60%×30%×100%)=8,200万円
また、小規模宅地の特例では、貸付事業用は200uを上限に50%減額となります(貸付継続の場合のみ)。

U 土地の権利者が、権利の一部または全部をデベロッパーに譲渡し、代わりにデベロッパーが建てたマンション等の一部を取得する方法は、等価交換方式です。
土地所有者は資金負担無しでマンションの専有部分を取得できるため、高齢の土地所有者がバリアフリー化した自宅を取得したいときなどに利用されます。

以上により正解は、(1)ト.8,200 (2)イ.200 (3)ヌ.等価交換

問11             第5問

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