問59 2017年5月学科

問59 問題文と解答・解説

問59 問題文択一問題

Aさんが、10年以上にわたって所有し、貸し付けていた青空貸駐車場(極めて少量の砂利のみを敷設)の土地(借地権割合60%)の活用とそれに伴うAさんに係る相続税の課税上への影響に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、本問においては、小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例を本特例という。

1.青空貸駐車場の土地については、本特例の対象とならないが、これを立体駐車場に変更した場合は対象となる。

2.Aさんが、青空貸駐車場を廃止して当該土地上に賃貸アパートを建設した場合、アパートの賃貸割合が100%であれば、この土地の相続税評価額(本特例は考慮しない)は、青空貸駐車場のときよりも18%相当額が減額できる。

3.Aさんが、青空貸駐車場を廃止して当該土地上に賃貸アパートを建設する場合、Aさんの自己資金(預貯金)で建設するよりも銀行借入金で建設する方が、賃貸アパートの相続税評価額(本特例は考慮しない)は低くなる。

4.Aさんの長男が、青空貸駐車場を廃止して当該土地を使用貸借により借り受けて賃貸アパートを建設した場合、相続開始時のアパートの賃貸割合が100%であったとしても、この土地の相続税評価額(本特例は考慮しない)は、青空貸駐車場のときと変わらない。

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問59 解答・解説

小規模宅地の特例、宅地と借地権の相続税評価に関する問題です。

1.は、適切。小規模宅地の特例は、青空駐車場の土地については適用対象外ですが、コンクリートやアスファルト舗装、立体駐車場用建物等の構築物の設置により、適用対象とすることが可能です。

2.は、適切。土地所有者が、所有する宅地を青空駐車場として賃貸している場合、借地権等は発生しない(土地利用を目的とした賃貸借ではなく自動車を保管する契約とされる)ため、自用地として評価します。
また、自分が所有する土地に建築した家屋を、他に貸し付けている場合、建物は貸家、土地は貸家建付地として評価され、自用地評価よりも借地権や借家権の割合分が減額された相続税評価額となります(自分の土地にアパートを建てて賃貸している等)。
貸家建付地の評価額=自用地評価額×(1−借地権割合×借家権割合×賃貸割合)
さらに、国税庁の財産評価基本通達において、借家権割合は一律30%とされていますので、借地権割合60%の貸家建付地の場合、60%×30%×100%=18%相当額が減額可能となります。

3.は、不適切。不動産の相続税評価額を算出する際、借入金等の債務は考慮しませんので、建設資金の調達方法で相続税評価額は変わりません。
ただし、最終的な相続税額を算出する際は、被相続人の死亡のときに確定している債務は債務控除の対象として相続財産から差し引かれます(不動産を購入すると現金よりも評価額が下がるため節税になりますが、自己資金でも借入でも節税効果は同じです)。

4.は、適切。地代を取らない使用貸借で借り受けた土地に、「自分で」建物を建築し、第三者に賃貸する場合、相続税評価額は、自用地となります。
使用貸借は地代を取らないため、土地の使用権は経済的価値が極めて低いと考えられ、相続税評価上はゼロと考えられるためです(借地権の価値ゼロ)。
土地所有者が、所有する宅地を青空駐車場として賃貸している場合、借地権等は発生しない(土地利用を目的とした賃貸借ではなく自動車を保管する契約とされる)ため、自用地として評価しますから、青空駐車場をやめて使用貸借で賃貸アパートを建設すると、賃貸割合が100%でも、土地は青空駐車場のときと変わらずに自用地評価額となります。

問58             問60

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