問58 2017年5月学科

問58 問題文と解答・解説

問58 問題文択一問題

Aさんは、自己が所有する宅地(以下「土地」という)の上に戸建て住宅(以下「建物」という)を建設し、その建物を第三者のBさんに賃貸している。この場合、AさんまたはBさんに相続が開始したときの相続税の課税価格の計算上、土地または建物に係る課税財産に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、「小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例」については考慮しないものとし、建物は借家権の取引慣行のある地域にないものとする。

1.Aさんに係る相続税において、土地は相続税の課税対象となり、その相続税評価額は、貸家建付地として計算する。

2.Aさんに係る相続税において、建物は相続税の課税対象となり、その相続税評価額は、自用家屋として計算する。

3.Bさんに係る相続税において、Bさんは土地について借地権を有し、その借地権が相続税の課税対象となる。

4.Bさんに係る相続税において、Bさんは建物について借家人の有する権利をもち、当該権利が相続税の課税対象となる。

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問58 解答・解説

宅地と借地権、家屋と借家権の相続税評価に関する問題です。

1.は、適切。自分が所有する土地に建築した家屋を、他に貸し付けている場合、土地は貸家建付地として評価され、自用地評価よりも借地権や借家権の割合分が減額された相続税評価額となります(自分の土地にアパートを建てて賃貸している等)。

2.は、不適切。自分が所有する家屋を、他に貸し付けている場合、建物は貸家として評価され、自用家屋よりも借家権や賃貸の割合分が減額された相続税評価額となります(自分でアパートを建てて賃貸している等)。

3.は、不適切。土地を借りて、その上に貸家を建て、第三者に賃貸しているような場合、貸家の敷地となっている借地権は、貸家建付借地権として評価します。
本問のBさんは土地は借りておらず、建物を借りているだけ(借家人)ですので、借地権を持っておらず、相続税の課税対象にもなりません。

4.は、不適切。借家権の相続評価額=借家権の設定されている建物価格×借家権割合×賃借割合ですが、借家権が相続税や贈与税の課税対象として評価されるのは、借家権が権利金等の名称で取引されている地域のみです。
本問では、「建物は借家権の取引慣行のある地域にない」とありますので、相続税の課税対象外です。

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