第4問 2016年9月実技個人資産相談業務

第4問 問題文と解答・解説

第4問 問題文

Aさん(55歳)は甲土地上に賃貸アパートを所有し経営している。Aさんの賃貸アパートは、木造で老朽化し建替え時期にきているため、この際、取り壊して更地にして売却するか、耐震構造のアパートに建て替えて収益性の向上を図り、管理は不動産管理会社に委託することを検討中である。
甲土地および賃貸アパートに関する資料は以下のとおりである。

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第4問 資料

〈現在の甲土地および賃貸アパートの概要〉
土地(400u) :路線価 u当たり25万円
建物(480u) :年間賃料960万円(昭和50年にAさんの父が建築(旧耐震基準)し現在Aさんが保有している。2階建て8戸。)
駐車場(160u):年間賃料140万円(8台分)

〈建替え工事見積書〉
建築工事費 :1億5,800万円(本体工事、付帯工事費合計)
税金・諸費用:1,200万円(建物解体費用、登録免許税ほか)
所要資金  :1億7,000万円
(所要資金のうち5,000万円を、銀行から固定金利2%・期間15年で借り入れる予定 )

〈建替え効果〉
建替えにより、賃料収入はかなり増加するが、借入金の返済負担と、管理を不動産管理会社に委託した場合に支払う報酬の負担が生じる。このほか、減価償却を経費処理することによる税額軽減メリットなども併せて考慮した場合、工事見積書の内容から判定すると、賃料収入(年間手取りベース)は現在と変わらない見込みである。

※上記以外の条件は考慮せず、各問に従うこと。

問9             問10

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