問43 2016年9月学科
問43 問題文択一問題
不動産の売買契約において、売主から買主が不動産の引渡しを受けた後、隠れた瑕疵があることが発見された場合における民法に基づく瑕疵担保責任に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、売主および買主は、宅地建物取引業者ではないものとする。
１．売買契約に瑕疵担保責任に関する特約がない場合、買主が瑕疵担保責任に基づく権利を行使するためには、買主は、瑕疵が売主の責めに帰すべき事由により生じたものであることを立証しなければならない。
２．売買契約に瑕疵担保責任に関する特約がない場合、買主は、瑕疵がある事実を知った時から３年以内であれば、瑕疵担保責任に基づく権利を行使することができる。
３．売買契約に売主が瑕疵担保責任を負わない旨の特約があったとしても、売主が知りながら買主に告げなかった瑕疵については、瑕疵担保責任を負わなければならない。
４．売買契約締結が宅地建物取引業者の媒介によるものであり、売主に対して瑕疵担保責任に基づく権利を行使できるとき、買主は、その宅地建物取引業者に対しても当該権利を行使することができる。
問43 解答・解説
不動産の売買契約に関する問題です。
１．は、不適切。土地や建物といった売買の目的物に隠れた瑕疵があり、売主の故意・過失による瑕疵ではなくても、売主は、原則として瑕疵担保責任を負うことになります。
つまり、「売主の責めに帰すべき事由」＝「売主の故意・過失」による欠陥だと買主が証明する必要はありません。
２．は、不適切。土地や建物といった売買の目的物に隠れた瑕疵があり、買主がその事実を知らず、家を建ててそこに居住するといった契約の目的を達することができない場合、買主は瑕疵を知ってから１年以内であれば、契約解除できます。また、契約を解除できないときは損害賠償のみを請求できます。
３．は、適切。両者の合意により売主が瑕疵担保責任を負わないとする免責特約を定めた場合でも、売主が瑕疵があることを知りながら買主に告げないときは、売主は瑕疵担保責任を負います。
４．は、不適切。不動産の売買契約を媒介した宅地建物取引業者は、宅建業法に基づく調査義務や重要事項説明責任があるものの、瑕疵担保責任は負いません。
問42
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