問10 2016年1月実技個人資産相談業務

問10 問題文と解答・解説

問10 問題文

Aさんが物件Xを売却し、物件Yを取得する場合の留意点に関する次の記述(1)〜(3)について、適切なものには○印を、不適切なものには×印を解答用紙に記入しなさい。

(1) Aさんが物件Xの売却にあたり、宅地建物取引業者と専属専任媒介契約を締結した場合、Aさんは、媒介契約の期間中は他の業者に重ねて媒介を依頼することはできず、また、Aさんが自ら見つけた相手方と当該宅地建物取引業者の媒介を受けることなく売買契約を締結することもできない。

(2) Aさんが物件Yの売主との売買契約の締結にあたり、「物件Xが所定の期日までに一定額以上で売却できなかった場合には、物件Yの売買契約を解除するとともに手付金の返還を受けることができる」旨の特約をした場合、その特約は有効である。

(3) Aさんが宅地建物取引業者の媒介により物件Xを売却する場合、一般に、Aさんは媒介契約に基づき宅地建物取引業者に仲介手数料を支払うことになり、その額は最高で物件Xの売買価額の2.16%(税込)相当額となる。

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問10 解答・解説

土地の媒介契約・解約手付・仲介手数料に関する問題です。

(1) は、○。専属専任媒介契約では、依頼者は他の業者に重ねて媒介を依頼することも、自ら相手方を見つけて直接契約することもできません

(2) は、○。売主が宅地建物取引業者で、買主は宅地建物取引業者でない場合、宅地建物取引業法よりも買主に不利な特約は無効となりますが、本問の場合、物件Yの買主であるAさんにとって有利な特約(物件Xが希望額で売れなかったら、物件Yの売買契約も解除できるし、手付も返してもらえる=リスク無し)ですので、有効です(宅建業法上、解約手付により、買主は手付金の放棄、売主は手付金の倍額償還により契約を解除可能です。)。
なお、仮に物件Yの売主が宅地建物取引業者でない場合(個人間売買等)には、宅地建物取引業法上の規制が適用されず、当人同士が合意の上での契約であるため、買主にとって有利・不利に関わらず、その特約は有効となります(本問では買主有利な特約なので、売主が宅建業者かどうかに関係なく、有効となるわけです。)。

(3) は、×。宅地建物取引業法により、宅地建物取引業者が受け取ることのできる売買時の報酬(仲介手数料)には、取引額に応じて段階的に上限が定められています。
<取引額と媒介手数料率>
200万円以下の部分:5.4%
200万円超400万円以下の部分:4.32%
400万円超の部分:3.24%
※上記取引額には建物の消費税を含まない。

第4問             問11

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