問50 2016年1月学科

問50 問題文と解答・解説

問50 問題文択一問題

毎期末に500万円の純収益が得られる投資用不動産がある。この不動産を3年保有し、3年経過後に6,500万円で売却するとした場合、DCF法によるこの不動産の収益価格を求める算式として、正しいものはどれか。なお、保有期間中の純収益は同額とし、売却に要する費用は考慮外とする。また、割引率を年4%とし、下表の複利現価率を参考にすること。

<年4%の複利現価率>
1年:0.962
2年:0.925
3年:0.889

1.500万円×3×0.889+6,500万円×0.889=7,112万円

2.500万円×0.962+500万円×0.925+500万円×0.889+6,500万円×0.889=7,166万5,000円

3.500万円×3×0.962+6,500万円×0.889=7,221万5,000円

4.500万円×0.962+500万円×0.925+500万円×0.889+6,500万円=7,888万円

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問50 解答・解説

不動産の投資判断手法に関する問題です。

DCF法は、連続する複数の期間に発生する純収益(家賃等)と復帰価格(将来の転売価格)を、現在価値に割り引いて合計することによって、対象不動産の収益価格を求める方法です。

将来価値×割引率(複利現価率)=現在価値 ですから、
1年末の純収益の現在価値=500万円×0.962=481万円
2年末の純収益の現在価値=500万円×0.925=462.5万円
3年末の純収益の現在価値=500万円×0.889=444.5万円
よって、3年間の純収益の現在価値の合計は、
481万円+462.5万円+444.5万円=1,388万円

次に、3年後の転売価格は6,500万円ですから、現在価値を算出すると、
3年末の転売価格の現在価値=6,500万円×0.889=5778.5万円

よって、収益価格=1388万円+5778.5万円=7166.5万円

従って正解は、
2.500万円×0.962+500万円×0.925+500万円×0.889+6,500万円×0.889=7,166万5,000円

問49             問51

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