2級FP過去問解説　問50　2016年1月学科

毎期末に５００万円の純収益が得られる投資用不動産がある。この不動産を３年保有し、３年経過後に６,５００万円で売却するとした場合、ＤＣＦ法によるこの不動産の収益価格を求める算式として、正しいものはどれか。なお、保有期間中の純収益は同額とし、売却に要する費用は考慮外とする。また、割引率を年４％とし、下表の複利現価率を参考にすること。

＜年４％の複利現価率＞
１年：０.９６２
２年：０.９２５
３年：０.８８９

１．５００万円×３×０.８８９＋６,５００万円×０.８８９＝７,１１２万円

２．５００万円×０.９６２＋５００万円×０.９２５＋５００万円×０.８８９＋６,５００万円×０.８８９＝７,１６６万５,０００円

３．５００万円×３×０.９６２＋６,５００万円×０.８８９＝７,２２１万５,０００円

４．５００万円×０.９６２＋５００万円×０.９２５＋５００万円×０.８８９＋６,５００万円＝７,８８８万円

不動産の投資判断手法に関する問題です。

DCF法は、連続する複数の期間に発生する純収益（家賃等）と復帰価格（将来の転売価格）を、現在価値に割り引いて合計することによって、対象不動産の収益価格を求める方法です。

将来価値×割引率(複利現価率)＝現在価値　ですから、
1年末の純収益の現在価値＝500万円×0.962＝481万円
2年末の純収益の現在価値＝500万円×0.925＝462.5万円
3年末の純収益の現在価値＝500万円×0.889＝444.5万円
よって、3年間の純収益の現在価値の合計は、
481万円＋462.5万円＋444.5万円＝1,388万円

次に、3年後の転売価格は6,500万円ですから、現在価値を算出すると、
3年末の転売価格の現在価値＝6,500万円×0.889＝5778.5万円

よって、収益価格＝1388万円＋5778.5万円＝7166.5万円

従って正解は、
２．５００万円×０.９６２＋５００万円×０.９２５＋５００万円×０.８８９＋６,５００万円×０.８８９＝７,１６６万５,０００円

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