問44 2015年9月学科

問44 問題文と解答・解説

問44 問題文択一問題

借地借家法に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、本問においては、借地借家法における定期建物賃貸借契約以外の建物賃貸借契約を普通借家契約という。

1.賃貸借の目的である建物の用途が店舗や倉庫等の事業用である場合、その建物の賃貸借については借地借家法は適用されない。

2.普通借家契約において、一定の期間、建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合、当事者はその定めに従う。

3.建物の賃借人が賃貸人の同意を得て建物に設置した空調設備などの造作について、借家契約終了時に賃借人が賃貸人にその買取りを請求しない旨の特約は有効である。

4.普通借家契約において、賃借人は建物に賃借権の登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物の所有権を取得した者に対し、建物の賃借権を対抗することができる。

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問44 解答・解説

定期借家契約・普通借家契約に関する問題です。

1.は、不適切。借地借家法は、建物が居住用・事業用いずれの場合でも、適用されます。

2.は、適切。借地借家法では、借主に不利な特約は、無効とされますが、本問では「賃料を増額しない」という借主に有利な特約なため、有効です。
ただし、定期借家契約の場合は、建物の賃料の増減に関する特約は、借主に有利・不利に関わらず、有効です。

3.は、適切。借主は、貸主の同意を得て、借家に借主自身が付加した畳・エアコンなどを、貸主に買い取ってもらうことを請求できます(造作買取請求権)が、この権利は特約で排除することが可能です。

4.は、適切。普通借家契約では、賃借権の登記をしていなくても、借主は既に入居していれば、貸主が変わっても、引き続き借主として入居(建物の賃借権を対抗)することができます。

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