問50 2014年5月学科

問50 問題文と解答・解説

問50 問題文択一問題

毎期(年)末に1,000万円の純収益が得られる賃貸マンションを取得し、取得から3年経過後に1億円で売却するとした場合、DCF法による当該不動産の収益価格の計算方法として、最も適切なものはどれか。なお、割引率を年6%とし、下記の複利現価率を利用すること。

<年6%の複利現価率>
期間(年):1年、複利現価率:0.943
期間(年):2年、複利現価率:0.890
期間(年):3年、複利現価率:0.840

1.943万円+890万円+840万円=2,673万円

2.{(943万円+890万円+840万円)/3年}+1億円=1億891万円

3.943万円+890万円+840万円+1億円×0.840=1億1,073万円

4.943万円+890万円+840万円+(1億円/0.840)≒1億4,578万円

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問50 解答・解説

不動産の投資判断手法に関する問題です。

DCF法は、連続する複数の期間に発生する純収益(家賃等)と復帰価格(将来の転売価格)を、現在価値に割り引いて合計することによって、対象不動産の収益価格を求める方法です。

将来価値×割引率(複利現価率)=現在価値 ですから、
1年末の純収益の現在価値=1,000万円×0.943=943万円
2年末の純収益の現在価値=1,000万円×0.890=890万円
3年末の純収益の現在価値=1,000万円×0.840=840万円
よって、3年間の純収益の現在価値の合計は、
943万円+890万円+840万円=2,673万円

次に、3年後の転売価格は1億円ですから、現在価値を算出すると、
3年末の転売価格の現在価値=1億円×0.840=8,400万円

よって、収益価格=2,673万円+8,400万円=1億1,073万円

従って正解は、
3.943万円+890万円+840万円+1億円×0.840=1億1,073万円

問49             問51

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