問50 2014年5月学科
問50 問題文択一問題
毎期（年）末に１,０００万円の純収益が得られる賃貸マンションを取得し、取得から３年経過後に１億円で売却するとした場合、ＤＣＦ法による当該不動産の収益価格の計算方法として、最も適切なものはどれか。なお、割引率を年６％とし、下記の複利現価率を利用すること。
＜年６％の複利現価率＞
期間（年）：１年、複利現価率：０.９４３
期間（年）：２年、複利現価率：０.８９０
期間（年）：３年、複利現価率：０.８４０
１．９４３万円＋８９０万円＋８４０万円＝２,６７３万円
２．{（９４３万円＋８９０万円＋８４０万円）／３年}＋１億円＝１億８９１万円
３．９４３万円＋８９０万円＋８４０万円＋１億円×０.８４０＝１億１,０７３万円
４．９４３万円＋８９０万円＋８４０万円＋（１億円／０.８４０）≒１億４,５７８万円
問50 解答・解説
不動産の投資判断手法に関する問題です。
DCF法は、連続する複数の期間に発生する純収益（家賃等）と復帰価格（将来の転売価格）を、現在価値に割り引いて合計することによって、対象不動産の収益価格を求める方法です。
将来価値×割引率(複利現価率)＝現在価値 ですから、
1年末の純収益の現在価値＝1,000万円×0.943＝943万円
2年末の純収益の現在価値＝1,000万円×0.890＝890万円
3年末の純収益の現在価値＝1,000万円×0.840＝840万円
よって、3年間の純収益の現在価値の合計は、
943万円＋890万円＋840万円＝2,673万円
次に、3年後の転売価格は1億円ですから、現在価値を算出すると、
3年末の転売価格の現在価値＝1億円×0.840＝8,400万円
よって、収益価格＝2,673万円＋8,400万円＝1億1,073万円
従って正解は、
３．９４３万円＋８９０万円＋８４０万円＋１億円×０.８４０＝１億１,０７３万円
問49
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