問11 2013年9月実技個人資産相談業務

問11 問題文と解答・解説

問11 問題文

等価交換方式によるマンション建築に関してMさんが説明した次の記述(1)〜(3)について,適切なものには○印を,不適切なものには×印を解答用紙に記入しなさい。なお,本問における「立体買換えの特例」とは,租税特別措置法第37条の5第1項の表2号に規定されるものである。

(1) Aさんは建築資金を自己負担することなく,譲渡した土地の価額と等価の建物区分所有権およびその専有部分に係る敷地利用権を取得することができる。

(2) いわゆる「立体買換えの特例」の要件を満たす場合には,AさんはX土地の譲渡に関し,譲渡所得の金額の計算上,譲渡益の100%相当分の課税の繰延べが可能である。

(3) X土地とY土地を一体利用してマンションを建築する場合の最大延べ面積は,2,400uである。

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問11 解答・解説

等価交換方式によるマンション建築に関する問題です。

(1) は、○。等価交換方式とは、土地所有者が土地を提供し、不動産開発業者(デベロッパー)等が建設資金を負担してマンション等を建設し、土地所有者と不動産開発業者等が土地と建物(それぞれの一部)を等価で交換する事業方式です。
土地所有者は資金負担無しでマンションの専有部分(建物の区分所有権と敷地利用権)を取得できますが、土地・建物の権利はデベロッパーとの共有となります。

(2) は、○。三大都市圏の既成市街地等およびそれに準じる地域であれば、地上3階建て以上で耐火構造の賃貸マンションを建設する場合、立体買い換えの特例の適用を受けることにより、不動産の譲渡益に関する課税を100%繰り延べることが可能です。

(3) は、×。容積率は、前面道路の幅が12m未満の場合に、用途地域によって制限されます。
計算式は、
住居系用途地域の場合……前面道路幅×4/10
その他の用途地域の場合…前面道路幅×6/10
この計算式結果と指定容積率を比べて、小さいほうが容積率の上限です。

この土地の前面道路幅は10m、用途地域は近隣商業地域。よって容積率の計算は、
10m×6/10=600% > 指定容積率400%。よってこの土地の容積率は400%。

最大延べ面積=土地面積×その土地の容積率 ですので、
この土地の最大延べ面積=(240u+160u)×400%=1,600u

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