問12 2013年9月実技個人資産相談業務

問12 問題文と解答・解説

問12 問題文

等価交換方式により《設例》の条件でマンションを建築する場合について,Aさんが取得する専有部分の床面積を,それぞれ1.原価積上方式,2.市場性比較方式により求めた下記の<計算式>の空欄(1)〜(4)に入る最も適切な数値を解答用紙に記入しなさい。なお,X土地およびY土地の評価額はそれぞれ一体利用したときの時価で計算するものとする。また,問題の性質上,明らかにできない部分は□□□で示してある。

<計算式>
1. 原価積上方式によりAさんが取得する専有床面積
専有床面積合計1,200u×{2億4,000万円(X土地の評価額)/( 1 )億円(総事業費)}=( 2 )u

2. 市場性比較方式によりAさんが取得する専有床面積
・デベロッパーの必要専有床面積
必要販売額( 3 )億円/販売可能額80万円(1u当たり)=□□□u

※必要販売額=建設費4億円÷(1−粗利益率20%)とする。

・Aさんが取得する専有床面積
(専有床面積合計1,200u−デベロッパーの必要専有床面積□□□u)×{□□□円/4億円(X土地およびY土地の評価額の合計額)}=( 4 )u

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問12 解答・解説

等価交換方式における還元床面積に関する問題です。
等価交換を行う際に、デベロッパーと土地の所有権者とで、お互いが取得する建物の床面積を計算する必要がありますが、これを還元床面積の計算といいます。

1. 原価積上方式
原価積上げ方式(出資額方式)とは、土地評価額と建設費を合計した総事業費のうち、土地評価額の割合に応じた床面積を土地所有者に還元する方法です。
土地評価額=(240u+160u)×100万円=4億円、建設費=4億円ですから、
総事業費=土地評価額4億円+建設費4億円=8億円
従ってAさんが取得する専有床面積は、総事業費8億円のうち、X土地2億4,000万円の割合に応じた面積ということになります。
Aさんが取得する専有床面積=1,200u×(2億4,000万円/8億円)=360u

2. 市場性比較方式
市場性比較方式(収益還元方式)とは、デベロッパーが最低限確保したい粗利率・販売可能単価をもとに、デベロッパーが必要とする専有部分の床面積を計算し、残りを土地所有者に還元する方法です。
デベロッパーの必要販売額=建設費4億円÷(1−粗利益率20%)=5億円 です。
よって、デベロッパーの必要床面積=5億円/80万円=625u

従ってAさんが取得する専有床面積は、デベロッパーが必要とする625uを土地全体1,200uから差し引いた面積のうち、
土地全体の評価額4億円に対するX土地2億4,000万円の割合に応じた面積ということになります。
Aさんが取得する専有床面積=(1,200u−625u)×(2億4,000万円/4億円)=345u

以上により正解は、(1) 8(億円) (2) 360(u) (3) 5(億円) (4) 345(u)

問11             第5問
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