問12 2013年9月実技中小事業主資産相談業務

問12 問題文と解答・解説

問12 問題文

現在の住宅を取り壊したうえで,甲土地に新たに鉄筋コンクリート造りの住宅(耐火建築物)を建築する場合の容積率の対象となる延べ面積の限度を求めなさい。計算過程を示し,答はu表示とすること。

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問12 解答・解説

延べ面積の上限に関する問題です。

延べ面積の上限=土地面積×その土地の容積率 ですが、建ぺい率同様、建築物の敷地が、容積率の異なる2つ以上の地域にわたる場合、敷地全体の延べ面積の上限は、「各地域の面積×各容積率」の合計となります。

ただし、容積率は、前面道路の幅が12m未満の場合に、用途地域によって制限されます。
計算式は、
住居系用途地域の場合……前面道路幅×4/10
その他の用途地域の場合…前面道路幅×6/10
この計算式結果と指定容積率を比べて、小さいほうが容積率の上限です。

問題文では道路が2mと6mの2つありますが、このような場合は広いほうの道路幅を前面道路とすることができます。

まず第一種住居地域部分は、前面道路幅は6mですので、容積率の計算は、
6m×4/10=240% > 指定容積率200%。よって容積率の上限は200%。
次に第一種低層住居専用地域も前面道路幅は6mですので、容積率の計算は、
6m×4/10=240% > 指定容積率100%。よって容積率の上限は100%。

ただし、幅員2mの市道は「建築基準法第42条第2項の道路」とありますが、これは都市計画区域にある幅4m未満の道で、建築基準法上の道路とみなしているもの(2項道路)です。
2項道路の中心線から2m後退した線が、道路との境界線とみなされるため、みなし道路境界線と道までの部分(セットバック部分)は、容積率や建ぺい率の計算の際、敷地面積に算入されません

セットバックで後退する距離は、現在の道路幅に対して、4mに足りない分の幅員の2分の1です。
本問の場合、幅員2mですから、セットバックした場合の後退距離は、
(4m−2m)÷2=1m
よって、第一種低層住居専用地域部分の敷地面積=150u−後退距離1m×15m=135u

よって、それぞれの延べ面積の上限は、
第一種住居地域部分:150u×200%=300u
第一種低層住居専用地域部分:135u+100%=135u
対象地の延べ面積上限:300u+135u=435u

問11             第5問
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