問50 2013年9月学科

問50 問題文と解答・解説

問50 問題文択一問題

不動産の投資判断等に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1.不動産投資の際のデュー・デリジェンスとは、一般に、投資対象の経済的・法律的・物理的側面等に関する詳細かつ多面的な調査をいう。

2.DCF法は、一定の保有期間中に生み出される純収益の現在価値の総和と、保有期間終了後の復帰価格(純転売価格)の現在価値を合算して、投資不動産の収益価格を求める手法である。

3.IRR法(内部収益率法)による投資判断においては、DCF法によって求めた投資不動産の収益価格が実際の投資(予定)額の現在価値を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。

4.借入金併用型投資では、レバレッジ効果が働き、投資の収益率が借入金の金利を上回っている場合には、投下自己資金に対する投資収益率の向上が期待できる。

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問50 解答・解説

不動産の投資判断手法に関する問題です。

1.は、適切。不動産投資におけるデュー・デリジェンスとは、一般に、経済的(マーケティング)・法律的(権利関係)・物理的(土地建物の現況)側面等に照らして、対象不動産が投資に値する物件かどうか、詳細・多面的に調査することです。
デュー・デリジェンスは、不動産投資に限らず、M&A取引等でも行われます。

2.は、適切。収益還元法のうちDCF法は、連続する複数の期間に発生する純収益(家賃等)と復帰価格(将来の転売価格)を、現在価値に割り引いて合計することによって、対象不動産の収益価格を求める方法です。
(DCF法=Discounted Cash Flow 法の略)

3.は、不適切。IRR法(内部収益率法)は、不動産投資の内部収益率と投資家の期待する収益率(期待収益率)とを比較して、投資の適否を判定する方法です。
内部収益率が期待収益率を上回ると、その投資は有利だと判定することになります。
問題文の、資産が生み出す将来の収益の現在価値の合計(DCF法で求めた収益価格)から、初期投資額(実際の投資額)を差し引いて、投資の適否を判定する方法は、NPV法(正味現在価値法)です(初期投資額を引いてもプラスであれば、その投資は有利だと判定)。

4.は、適切。レバレッジ効果とは、借入金を追加することで自己資金に対する投資利回りを上昇させる効果ですが、投資を行う際に投資利益率が借入金の利率よりも上回っている場合に有効です。
借金して投資する場合、投資がうまくいけば、借金すればするほど(レバレッジを上げるほど)、利益が大きくなるわけです(投資に失敗したときのリスクもまた大きいですが)。

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