問45 2012年1月学科

問45 問題文と解答・解説

問45 問題文択一問題

借地借家法の建物の賃貸借に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、本問においては、借地借家法における定期建物賃貸借契約を定期借家契約、それ以外を普通借家契約という。

1.期間の定めのない普通借家契約において、賃貸人が解約の申入れをするためには正当事由が必要である。

2.普通借家契約において、賃借人は建物に賃借権の登記がなくても、建物の引渡しがあれば、その後にその建物を取得した者に対して建物の賃借権を対抗することができる。

3.法令または契約により一定期間経過後に取り壊すことが明らかな建物の普通借家契約において、当該建物を取り壊すときには賃貸借が終了する旨の特約をした場合、その特約は無効である。

4.定期借家契約において、賃借人が賃貸人の同意を得て設置した造作について、契約終了の際に賃貸人に対してその買取りを請求しない旨の特約をした場合、その特約は有効である。

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問45 解答・解説

定期借家契約・普通借家契約に関する問題です。

1.は、適切。期間の定めがない普通借家契約では、大家さん(賃貸人)は6ヵ月前に解約申入れをすれば、契約を終了できます(ただし、建物使用を必要とする事情・それまでの経過状況・利用状況・立退き料等の正当事由が必要です)。

2.は、適切。普通借家契約では、賃借権の登記をしていなくても、借主は既に入居していれば、貸主が変わっても、引き続き借主として入居(建物の賃借権を対抗)することができます。

3.は、不適切。法令や契約で一定期間経過後に取り壊される予定となっている建物を賃貸する場合、普通借家契約であっても建物取り壊しとともに賃貸借契約が終了し、更新できないとする特約は有効です。

4.は、適切。借主は、貸主の同意を得て、借家に借主自身が付加した畳・エアコンなどを、貸主に買い取ってもらうことを請求できます(造作買取請求権)が、この権利は特約で排除することが可能です。

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