問11 2011年5月実技個人資産相談業務

問11 問題文と解答・解説

問11 問題文

Aさんが検討しているマンションの建築における等価交換方式に関して,ファイナンシャル・プランナーが説明した次の記述(1)〜(3)について,適切なものには○印を,不適切なものには×印を解答用紙に記入しなさい。

(1) 還元床面積の計算にあたり原価積上げ方式(出資額方式)とする場合は,土地評価額および建築費の合計を総事業費として,Aさんは土地評価額を基準に,デベロッパーは建築費を基準に,総事業費に占めるそれぞれの出資割合に応じて,それぞれが取得する専有床面積が決定される。

(2) 還元床面積の計算にあたり市場性比較方式(収益還元方式)とする場合は,デベロッパーが,等価交換事業として確保したい粗利益率をもとに必要販売額を求め,その販売額を専有部分1u当たりの販売見込単価で除して求めた必要専有床面積を取得し,その残りをAさんの取得分とする。

(3) 部分譲渡方式は,取得する建物の対価に応じた土地の持ち分をAさんがデベロッパーに譲渡する方式であるのに対して,全部譲渡方式は,Aさんが,いったん土地をデベロッパーに全部譲渡し,その出資額に応じた土地付き建物を取得する方式である。

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問11 解答・解説

    等価交換方式における還元床面積と譲渡方式に関する問題です。
    等価交換を行う際に、デベロッパーと土地の所有権者とで、お互いが取得する建物の床面積を計算する必要がありますが、これを還元床面積の計算といいます。

    (1) は、○。原価積上げ方式(出資額方式)とは、土地評価額と建設費を合計した総事業費のうち、土地評価額の割合に応じた床面積を土地所有者に還元する方法です。
    従って、マンションの建設費がたくさんかかるような場合だと、土地所有者が取得できる床面積は少なくなりますが、建設費を抑えることができれば、多くなるわけです。

    (2) は、○。市場性比較方式(収益還元方式)とは、デベロッパーが最低限確保したい粗利率・販売可能単価をもとに、デベロッパーが必要とする専有部分の床面積を計算し、残りを土地所有者に還元する方法です。
    デベロッパーはリスクを抑えながら、マンション建設・販売が行えるわけですね。

    (3) は、○。等価交換方式には、全部譲渡方式と部分譲渡方式があります。
    全部譲渡方式…いったんデベロッパーに土地全部を譲渡し、出資割合に応じた土地付き建物を取得
    部分譲渡方式…デベロッパーが建物建設後、土地との交換で取得する建物の対価に相当する土地の持ち分のみ、デベロッパーに譲渡

    全部譲渡方式では建物建設前、部分譲渡方式では建物建設後に土地の譲渡が行われるという点が異なります(最終的に土地の一部と建物の一部を交換する、という点では同じ)。

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