問45 2011年5月学科

問45 問題文と解答・解説

問45 問題文択一問題

    借地借家法の建物の賃貸借に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、本問においては、借地借家法における定期建物賃貸借契約を定期借家契約、それ以外を普通借家契約という。

    1.期間の定めがない普通借家契約では、賃貸人は3ヵ月前の解約申入れにより契約を終了させることができる。

    2.賃借人は、賃貸人の同意を得て付加した畳、建具その他の造作を、借家契約終了の際に、賃貸人に対し時価で買い取るべきことを請求することができる。

    3.定期借家契約は、公正証書による等の書面によって契約をするときに限り有効である。

    4.定期借家契約においては、建物の借賃の額を賃貸借期間中は増額しない旨の特約は有効である。

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問45 解答・解説

定期借家契約・普通借家契約に関する問題です。

1.は、不適切。期間の定めがない普通借家契約では、大家さん(賃貸人)は6ヵ月前に解約申入れをすれば、契約を終了できます(ただし、建物使用を必要とする事情・それまでの経過状況・利用状況・立退き料等の正当事由が必要です)。

2.は、適切。借主は、貸主の同意を得て、借家に借主自身が付加した畳・エアコンなどを、貸主に買い取ってもらうことを請求できます(造作買取請求権)。
なお、この権利は特約で排除することが可能です。

3.は、適切。定期借家契約は、書面による契約が必要です。なお、公正証書である必要はありません。

4.は、適切。借地借家法では、借主に不利な特約は、無効とされますが、定期借家契約の場合は、建物の賃料の増減に関する特約は、借主に有利・不利に関わらず、有効です。
本問では「賃料を増額しない」という借主に有利な特約ですが、「賃料を減額しない」という借主に不利な特約も、定期借家契約では有効ということです。

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