問9 2011年1月実技(資産設計)

問9 問題文と解答・解説

問9 問題文

    下記<資料>の宅地について、路線価方式による普通借地権の評価額を求める式として、正しいものはどれか。なお、奥行価格補正率は1.0、二方路線影響加算率は0.03を使用すること。

    <資料>
     

    1.(2,000,000円×1.0+3,000,000円×1.0×0.03)×300u×60%
    2.(3,000,000円×1.0+2,000,000円×1.0×0.03)×300u×60%
    3.(200,000円×1.0+300,000円×1.0×0.03)×300u×60%
    4.(300,000円×1.0+200,000円×1.0×0.03)×300u×60%

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問9 解答・解説

路線価方式による不動産評価に関する問題です。

まず、奥行価格補正率とは、奥行が極端に短かったり長かったりする場合は宅地の利用が難しくなることから、評価額を調整するために定められています。
また、二方路線影響加算率とは、正面のみが路線に面している宅地よりも、正面と裏面も路線に面している宅地の方が利用しやすいため、評価額を調整するために定められています。
二方路線に面する宅地の自用地評価額=(T+U)×敷地面積
※T:正面路線価×奥行価格補正率
※U:裏面路線価×奥行価格補正率×二方路線影響加算率

つまり、奥行価格補正後の正面路線価に、奥行価格補正率と二方路線影響加算率を乗じた裏面路線価を加算して求めます。
なお、正面路線とは、奥行価格補正後の金額が高い方の路線です。

よって、資料の宅地では、300×1.0>200×1.0ですので、正面路線価は300,000円です。
路線価図の価格表示は千円単位
従って、資料の宅地の自用地評価額=(300,000円×1.0+200,000円×1.0×0.03)×300u です。
また、借地権価格=自用地評価額×借地権割合 で、借地権割合はD=60%ですから、
資料の宅地の借地権の評価額=(300,000円×1.0+200,000円×1.0×0.03)×300u×60%
従って正解は、
4.(300,000円×1.0+200,000円×1.0×0.03)×300u×60%

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