問12 2011年1月実技個人資産相談業務
問12 問題文
Ａさんが，《設例》の〈資料〉を前提として賃貸用マンションを建築した場合の投資利回りに関する以下の＜計算式＞の空欄(1)～④に入る最も適切な数値を，解答用紙に記入しなさい。なお，解答にあたっては，小数点以下第１位未満を切り捨てること。
＜計算式＞
＊計算式にある「□□□」の部分は，問題の性質上明らかにできないため，数値を伏せている。
問12 解答・解説
不動産の投資利回りに関する問題です。
純利回りとは、不動産投資の収益性を評価するための基本的な評価で、ネット利回りやキャップレートともいわれます。
収益不動産における純収益（賃貸収入－諸経費）を、所有地の時価評価を含めた総投資額で割り、100をかけたものが純利回りです。
本問で提示された項目で該当するのは、
諸経費＝固定資産税2,140千円＋維持管理費2,700千円＝4,840千円
総投資額＝所有地の時価評価75,000千円＋建築費210,000千円＝285,000千円
よって、純利回り＝(18,000千円－4,840千円)／285,000千円×100
＝4.61754≒4.6%（小数点以下第１位未満切り捨て）
また、投下資本収益率は、投じた資本に対してどれだけの利益を出せたかを測る指標で、純収益から減価償却費を控除し、所有地の時価評価を含めた総投資額で割り、100をかけたものが投下資本収益率です。
よって、投下資本収益率＝(18,000千円－4,840千円－4,620千円)／285,000千円×100
＝8,540千円／285,000千円×100
＝2.99649≒2.9%（小数点以下第１位未満切り捨て）
従って正解は、(1) 4,840 (2) 285,000 (3) 4.6 (4) 2.9
問１１
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