2級FP過去問解説　問43　2011年1月学科

民法等における不動産の売買契約上の留意点に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
なお、他の特約は考慮しないものとする。

１．買主が売主に解約手付金を交付した場合、売主が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付金を放棄して契約を解除することができる。

２．土地の売買契約において、売買対象面積を登記記録の面積とし、後日、実測した結果、実測面積が当該登記記録の面積と相違しても、売買代金の増減精算は行わない旨の特約は有効である。

３．売買の目的物である建物が、売買契約後、引渡しまでの間に売主の責めに帰することのできない事由で滅失した場合、売主は買主に対して建物の売買代金の全額を請求することができる。

４．売買の目的物に隠れた瑕疵があった場合、その瑕疵について買主が知っていたときでも、売主は買主に対して瑕疵担保責任を負う。

不動産の売買契約に関する問題です。

１．は、適切。買主が売主に解約手付金を交付した場合、売主が契約の履行に着手するまでは、買主は手付金を放棄することで、契約解除が可能です。

２．は、適切。対象面積について登記簿の記載をもとに売買し、後日実測した結果が異なっていても精算は行わない特約は有効です。
一般に、上記のような売買方法を公簿売買（取引）といい、実際の面積を測量して売買する方法を実測売買（取引）といいます。

３．は、適切。売買契約後引渡しまでの間に、天災などのやむを得ない原因で建物が滅失した場合は、売主は買主に対して売買代金全額を請求することができます。
ただし、特約を付けて売主が危険負担する（代金を請求しない）ことが取引上の慣例となっています。

４．は、不適切。売買の目的物に隠れた瑕疵があった場合、その瑕疵について買主が知っていたときは、売主は買主に対して瑕疵担保責任を負いません。

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