2級FP過去問解説　問50　2010年9月学科

不動産の投資判断の手法等に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１．ＮＰＶ法（正味現在価値法）は、収益の現在価値の合計から投資額の現在価値の合計を差し引いて、投資の適否を判定する方法である。

２．ＩＲＲ法（内部収益率法）は、不動産投資の内部収益率と投資家の期待する収益率（期待収益率）とを比較して、投資の適否を判定する方法である。

３．レバレッジ効果とは、投資を行うに当たって投資利益率が借入利子率よりも下回っている場合に、借入金の利用により自己資金に対する投資利回りを上昇させる効果をいう。

４．ＤＳＣＲ（借入金償還余裕率）は、元利金返済前の年間キャッシュフロー（純収益）を借入金の年間元利返済額で除した比率のことで、借入金返済の安全度を測る尺度として用いられる。

不動産の投資判断手法に関する問題です。

１．は、適切。ＮＰＶ法（正味現在価値法）は、資産が生み出す将来の収益の現在価値の合計から、初期投資額を差し引いて、投資の適否を判定する方法です。
初期投資額を引いてもプラスであれば、元本を超えて利益が出るということですね。

２．は、適切。ＩＲＲ法（内部収益率法）は、不動産投資の内部収益率と投資家の期待する収益率（期待収益率）とを比較して、投資の適否を判定する方法です。
内部収益率が期待収益率より高いと、投資する価値があると判断されます。

３．は、不適切。レバレッジ効果とは、借入金を追加することで自己資金に対する投資利回りを上昇させる効果ですが、投資を行う際に投資利益率が借入金の利率よりも上回っている場合に有効です。

４．は、適切。ＤＳＣＲは借入金返済の安全度（債務返済能力）を測る尺度として用いられ、Ｘ倍で示されます。
ＤＳＣＲ（借入金償還余裕率）＝元利金返済前キャッシュフロー÷元利金返済額

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