問43 2010年9月学科

問43 問題文と解答・解説

問43 問題文択一問題

    民法や宅地建物取引業法等の規定に基づく、土地の売買契約上の留意点に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

    1.買主が、解約手付を交付した後に売買代金の一部を支払った場合は、売主は、手付金の倍額を買主に償還しても売買契約を解除することができない。

    2.売主が宅地建物取引業者で、買主は宅地建物取引業者でない場合、売主は、売買代金の額の2割を超える手付金を受領することはできない。

    3.売買の目的物に隠れた瑕疵があり、買主がその事実を知らず、かつ、契約の目的を達することができない場合は、買主はその事実を知った時から1年以内であれば、契約の解除をすることができる。

    4.土地の売買契約において、その土地の実測面積と登記記録の面積とが相違しても、その面積の差に基づく売買代金の増減精算は行わないという条項は、無効である。

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問43 解答・解説

不動産の売買契約に関する問題です。

1.は、適切。買主は解約手付を交付した後に売買代金として契約金額の一部を既に支払っていますので、契約の履行着手済です。よって売主は手付金の倍額償還での契約解除はできません。

2.は、適切。売主が宅地建物取引業者で、買主は宅地建物取引業者でない場合、売主が受け取る手付金の上限は、売買代金の2割までです。

3.は、適切。土地や建物といった売買の目的物に隠れた瑕疵があり、買主がその事実を知らず、家を建ててそこに居住するといった契約の目的を達することができない場合、買主は瑕疵を知ってから1年以内であれば、契約解除できます。

4.は、不適切。土地の実測面積と登記記録が違っていても、面積差による精算を行わないという条項・特約は、有効です。
対象面積について登記簿の記載をもとに売買する方法を公簿売買(取引)といい、実際の面積を測量して売買する方法を実測売買(取引)といいます。

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