問12 2024年1月実技中小事業主資産相談業務
問12 問題文
甲土地について、Ｂ社による下記の〈提案内容〉および〈建築条件〉に基づき等価交換によるマンション建設を行う場合、Ａさんが取得可能なマンションの専有床面積を求める下記の〈計算過程〉の空欄(1)、(2)に入る最も適切な数値を解答用紙に記入しなさい。
〈提案内容〉
今回の等価交換方式では、Ｂ社が確保したい粗利益率、販売可能単価を基にＢ社に必要な専有床面積を算出し、残りをＡさんに還元するという方法（市場性比較方式）をとる。
〈建築条件〉
・マンションの建築費用 ：６億円
・Ｂ社が確保したい粗利益率 ：20％
・販売可能単価（専有床面積１㎡当たり）：60万円
・マンションの専有床面積の合計：1,800㎡
・Ｂ社の必要販売額：建築費用÷（１－粗利益率）
〈計算過程〉
I Ｂ社の必要販売額 （ 1 ）円
II Ｂ社に必要な専有床面積 □□□㎡
III Ａさんが取得可能な専有床面積 （ 2 ）㎡
問12 解答・解説
等価交換方式における還元床面積に関する問題です。
等価交換を行う際に、デベロッパーと土地の所有権者とで、お互いが取得する建物の床面積を計算する必要がありますが、これを還元床面積の計算といいます。
市場性比較方式（収益還元方式）とは、デベロッパーが最低限確保したい粗利率・販売可能単価をもとに、デベロッパーが必要とする専有部分の床面積を計算し、残りを土地所有者に還元する方法です。
デベロッパーの必要販売額＝建設費6億円÷(１－粗利益率20％)＝7.5億円 です。
よって、デベロッパーの必要床面積＝7.5億円／60万円＝1,250㎡
従ってＡさんが取得する専有床面積は、デベロッパーが必要とする1,250㎡を床面積全体1,800㎡から差し引いた面積です。
Ａさんが取得する専有床面積＝1,800㎡－1,250㎡＝550㎡
以上により正解は、(1)７億5,000 万（円） (2)550（㎡）
問11
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