問15 2023年9月実技損保顧客資産相談業務
問15 問題文
賃貸アパートの建築に関する次の記述(1)～(3)について、適切なものには○印を、不適切なものには×印を解答用紙に記入しなさい。
(1)「青空駐車場として利用している土地上に、賃貸アパートを建築した場合、相続税の課税価格の計算上、その敷地は貸家建付地として評価されます。貸家建付地の価額は、『自用地評価額×（１－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）』の算式により評価されます」
(2)「貸付事業用宅地等（賃貸アパートの敷地）と特定居住用宅地等（自宅の敷地）について、『小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例』の適用を受けようとする場合、適用対象面積の調整はせず、それぞれの宅地等の適用対象の限度面積まで適用を受けることができます」
(3)「ローンを活用して賃貸アパートを建築した場合、相続税の課税価格の計算上、当該借入金残高は債務控除の対象となります。しかし、空室が多くなれば、ローン返済が滞る可能性もありますので、有効活用については慎重に検討する必要があると思います」
問15 解答・解説
宅地の相続税評価・小規模宅地の特例・相続税の債務控除に関する問題です。
(1)は、○。土地所有者が、所有する宅地を青空駐車場として賃貸している場合、借地権等は発生しない（土地利用を目的とした賃貸借ではなく自動車を保管する契約とされる）ため、自用地として評価します。
また、自分が所有する土地に建築した家屋を、他に貸し付けている場合、建物は貸家、土地は貸家建付地として評価され、自用地評価よりも借地権や借家権の割合分が減額された相続税評価額となります（自分の土地にアパートを建てて賃貸している等）。
貸家建付地の評価額＝自用地評価額×(１－借地権割合×借家権割合×賃貸割合)
(2)は、×。小規模宅地の特例は、特定居住用は330㎡を上限に80％減額、特定事業用は400㎡を上限に80%減額、貸付事業用は200㎡を上限に50%減額となりますが、貸付事業用との併用は、特例を適用する敷地面積に応じて調整計算する必要があります。
(3)は、○。被相続人の借入金や未払いの所得税・住民税・固定資産税等、相続開始時に納期限が到来していないものは、債務控除として相続財産から控除できます。
問14
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