2級FP過去問解説　問43　2022年5月学科

不動産の売買契約に係る民法の規定に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、特約については考慮しないものとする。

１．不動産の売買契約は、契約書を作成しなければその効力を生じない。

２．建物が共有の場合、各共有者は、自己が有している持分を第三者に譲渡するときには、他の共有者の同意は必要としない。

３．買主が売主に解約手付を交付した場合、買主が代金の一部を支払った後でも、売主は、自らが契約の履行に着手するまでは、受領した代金を返還し、かつ、受領した手付の倍額を買主に現実に提供することにより、契約を解除することができる。

４．同一の不動産について二重に売買契約が締結された場合、譲受人相互間においては、所有権移転登記の先後にかかわらず、原則として、売買契約を先に締結した者が当該不動産の所有者となる。

不動産の売買契約に関する問題です。

１．は、不適切。不動産の売買契約や賃貸借契約は、当事者の申込みと承諾の意思表示が合致することで効力が生ずる諾成契約です。
つまり、お互いの合意により契約締結となるわけですので、書面ではなく口頭でも成立します。ただし、争いになった際に口頭では証拠が無く不利になるため、実務上は契約書の作成が必要といえます。

２．は、適切。共有物の売却は、各人の持分だけであれば、自由に第三者に売却可能です。なお、共有物全部を売却する場合には、共有者全員の同意が必要です。

３．は、不適切。解約手付が交付されると、相手方が契約の履行に着手するまでは、買主は交付した手付金の放棄、売主は手付金の倍額償還により、契約の解除が可能です。
買主は解約手付を交付した後に売買代金として契約金額の一部を既に支払っていますので、契約の履行着手済です。よって売主は、売買代金を返還し手付金を倍額償還しても、契約解除はできません。

４．は、不適切。民法上、売主が複数の相手に同じ物件を譲渡すること（二重譲渡）は可能ですが、譲渡を受けた側は、代金支払いの後先に関係なく、先に登記したほうが所有権を取得することになります。
よって、先に代金を支払っても、第三者に所有権移転登記されてしまうと、対抗（自分のものだと主張）できません。

よって正解は、２．

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