2級FP過去問解説　問43　2022年1月学科

不動産の売買契約に係る民法の規定に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、特約については考慮しないものとする。

１．買主が売主に解約手付を交付した場合、買主が契約の履行に着手するまでは、売主は受領した解約手付を返還して当該契約の解除をすることができる。

２．売主が種類または品質に関して契約の内容に適合しないことを知りながら、売買契約の目的物を買主に引き渡した場合、買主は、その不適合を知った時から１年以内にその旨を売主に通知しなければ、その不適合を理由として契約の解除をすることができない。

３．売買の目的物である建物が、売買契約締結後から引渡しまでの間に台風等の天災によって滅失した場合、買主は売買代金の支払いを拒むことができない。

４．売買契約締結後、買主の責めに帰さない事由により、当該契約の目的物の引渡債務の全部が履行不能となった場合、買主は履行の催告をすることなく、直ちに契約の解除をすることができる。

不動産の売買契約に関する問題です。
2020年4月からの民法改正により、従来の「瑕疵担保責任」は廃止され、新たに「納品物に、契約内容と異なる点があることが判明したときに、売主が負担する責任」である「契約不適合責任」が定められました。

１．は、不適切。解約手付が交付されると、相手方が契約の履行に着手するまでは、買主は交付した手付金の放棄、売主は手付金の倍額償還により、契約の解除が可能です。

２．は、不適切。売主から引き渡された土地や建物等の目的物が、種類・品質について契約内容と異なるときは、買主は、その不適合を知ってから1年以内に売主に通知すれば、権利行使（履行の追完・代金減額・契約解除・損害賠償の請求）可能です。ただし、売主が引渡し時にその不適合を知っていた場合や、重大な過失により知らなかった場合には、1年経過後も権利行使可能です（権利行使できることを知ってからは5年、知らない場合は10年で時効）。

３．は、不適切。売買契約後引渡しまでの間に、天災などのやむを得ない原因で不動産が滅失した場合は、買主は売買代金の支払拒否が可能です。なお、物件の引き渡し後に滅失した場合には、支払いを拒否できません。
以前は売主が危険負担する特約の付与が必要でしたが、民法改正により、2020年4月以降、特約無しで拒絶可能となりました。

４．は、適切。売買契約締結後、物件の引渡し予定日に火事で引渡しができなくなった等の債務の履行不能が生じた場合、相手方は催告せずに契約解除可能です。

よって正解は、４．

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