2級FP過去問解説　問43　2020年9月学科

不動産の売買契約に係る民法の規定に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、特約については考慮しないものとする。

１．不動産の売買契約は、契約書を作成しなければその効力を有しない。

２．建物が共有の場合、各共有者は、自己が有している持分を第三者に譲渡するときには、他の共有者全員の同意を得なければならない。

３．同一の不動産について二重に売買契約が締結された場合、譲受人相互間においては、登記の先後にかかわらず、原則として、売買契約を先に締結した者が当該不動産の所有権を取得する。

４．売買の目的物である不動産に、第三者を権利者とする抵当権の設定が登記されている場合、その抵当権の抹消登記をせずにそのまま所有権を移転したときには、買主は、購入後、その抵当権が実行されることにより、当該不動産の所有権を失うことがある。

不動産の売買契約に関する問題です。

１．は、不適切。不動産の売買契約や賃貸借契約は、当事者の申込みと承諾の意思表示が合致することで効力が生ずる諾成契約です。
つまり、お互いの合意により契約締結となるわけですので、書面ではなく口頭でも成立します。ただし、争いになった際に口頭では証拠が無く不利になるため、実務上は契約書の作成が必要といえます。

２．は、不適切。共有物の売却は、各人の持分だけであれば、自由に第三者に売却可能です。なお、共有物全部を売却する場合には、共有者全員の同意が必要です。

３．は、不適切。民法上、売主が複数の相手に同じ物件を譲渡すること（二重譲渡）は可能ですが、譲渡を受けた側は、代金支払いの後先に関係なく、先に登記したほうが所有権を取得することになります。
よって、先に代金を支払っても、第三者に所有権移転登記されてしまうと、対抗（自分のものだと主張）できません。

４．は、適切。債務を完済しても、設定している抵当権は自動的には抹消されないため、住宅ローンを返済し終えた後、抵当権抹消登記をすることが必要です。また、債務者が債務の弁済を怠った場合（債務不履行）、抵当権者は裁判所に申し立てて、担保不動産を競売にかけ、債権回収することができます（抵当権の実行）。よって、第三者の抵当権付きの不動産を購入した場合、売主が抵当権の抹消登記をせず、売却代金で住宅ローンの残債も返済していないと、第三者が抵当権を実行することで買主は所有権を失うことがあります。
※トラブル防止のため、実務上は所有権の移転、物件引渡し、支払代金の入金、住宅ローンの残債一括返済、抵当権の抹消を同時に行うことになります。

よって正解は、４．

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