問11 2020年1月実技個人資産相談業務

問11 問題文と解答・解説

問11 問題文

X社が提案する自己建設方式に関する次の記述(1)〜(3)について、適切なものには○印を、不適切なものには×印を解答用紙に記入しなさい。

(1)「Aさんが甲土地に賃貸マンションを建設した場合、相続税額の計算上、甲土地は貸家建付地として評価されます。甲土地の自用地価額を1億円、借地権割合60%、借家権割合30%、賃貸割合100%とした場合の相続税評価額は1,800万円です」

(2)「一括賃貸借契約(サブリース契約)において賃料が保証されていても、経済事情等により賃料を減額請求されることがあります」

(3)「Aさんが金融機関から融資を受けて賃貸マンションを建設した場合、相続税額の計算上、当該借入金は債務控除の対象となります」

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問11 解答・解説

宅地の相続税評価・サブリース・相続税の債務控除に関する問題です。

(1)は、×。自分が所有する土地に建築した家屋を、他に貸し付けている場合、土地は貸家建付地として評価され、自用地評価よりも借地権や借家権の割合分が減額された相続税評価額となります(自分の土地にアパートを建てて賃貸している等)。
評価額の計算式は以下の通り。
貸家建付地の評価額=自用地評価額×(1−借地権割合×借家権割合×賃貸割合)
よって甲土地の自用地、価額を1億円、借地権割合60%、借家権割合30%、賃貸割合100%とした場合、
相続税評価額=1億円×(1−60%×30%×100%)=1億円×0.82=8,200万円 となります。

(2)は、○。サブリース(一括賃貸)方式の場合、所有者と管理会社が一括借上げ契約を締結し、管理会社と入居者が賃貸借契約を締結するため、入居者は管理会社に家賃を支払い、管理会社は所有者に空き室分も含めた一定の保証金を支払うことで、物件の所有者は一定期間の賃料収入を安定的に確保できます。ただし、その期間が終わった後も当初の賃料収入が保証されるとは限らず、経済事情等により賃料の減額請求を受けることがあります

(3)は、○。被相続人の借入金や未払いの所得税・固定資産税等、相続開始時に納期限が到来していないものは、債務控除として相続財産から控除できます。
賃貸マンションの敷地は相続税の計算上減額評価されるため、ローンを活用すると、結果的に相続税が軽減されますが、空き室リスクもあることから、ローンの活用は慎重に検討することが必要です。

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