問10 2019年5月実技個人資産相談業務
問10 問題文
Ａさんが、甲土地に耐火建築物を建築する場合、建蔽率の上限となる建築面積と容積率の上限となる延べ面積を求める次の＜計算の手順＞の空欄(1)～(4)に入る最も適切な数値を解答用紙に記入しなさい。なお、問題の性質上、明らかにできない部分は「□□□」で示してある。
＜計算の手順＞
１．建蔽率の上限となる建築面積
(480㎡－（ 1 ）㎡)×（ 2 ）％＝□□□㎡
２．容積率の上限となる延べ面積
・指定容積率：400％
・前面道路幅員による容積率の制限：（ 3 ）％
したがって、上限となる容積率は、□□□％
(480㎡－（ 1 ）㎡)×□□□％＝（ 4 ）㎡
問10 解答・解説
建築面積と延べ面積の上限に関する問題です。
指定建ぺい率が80％の地域でかつ防火地域内に耐火建築物を建てる場合は、建ぺい率の制限がありません（建ぺい率100%）ので、甲土地で適用される建ぺい率は、100％となります。
建築面積の上限＝土地面積×その土地の建ぺい率 です。
ただし、この土地の側面道路幅は2mで、「建築基準法第42条第２項により特定行政庁の指定を受けた道路」とありますが、これは都市計画区域にある幅４ｍ未満の道で、建築基準法上の道路とみなしているもの（2項道路）です。
2項道路の中心線から2m後退した線が、道路との境界線とみなされるため、みなし道路境界線と道までの部分（セットバック部分）は、容積率や建ぺい率の計算の際、敷地面積に算入されません。
セットバックで後退する距離は、現在の道路幅に対して、4mに足りない分の幅員の2分の1です。
本問の場合、幅員2mですから、セットバックした場合の後退距離は、
(4m－2m)÷2＝1.0m
よって、
甲土地の建築面積の上限＝(480㎡－後退距離1.0m×間口20ｍ)×100％
＝(480㎡－20㎡)×100％＝460㎡
また、容積率は、前面道路の幅が12m未満の場合に、用途地域によって制限されます。
計算式は、
住居系用途地域の場合……前面道路幅×4／10
その他の用途地域の場合…前面道路幅×6／10
この計算式結果と指定容積率を比べて、小さいほうが容積率の上限です。
問題文では道路が6mと2mの2つありますが、このような場合は広いほうの道路幅を前面道路とすることができます。
この土地の前面道路幅は6m、用途地域は近隣商業地域。よって容積率の計算は、
6m×6／10＝360% ＜ 指定容積率400%。よってこの土地の容積率は360%。
延べ面積の上限＝土地面積×その土地の容積率 ですが、 建ぺい率同様に、セットバック部分は敷地面積に算入されません。
よって、
甲土地の延べ面積の上限＝(480㎡－後退距離1.0m×間口20ｍ)×360％
＝(480㎡－20㎡)×360％＝1,656㎡
以上により正解は、(1)20（㎡） (2)100（％） (3)360（％） (4)1,656（㎡）
第4問
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