問10 2019年1月実技個人資産相談業務

問10 問題文と解答・解説

問10 問題文

Aさんが、自宅と賃貸アパートを取り壊し、甲土地と乙土地を一体とした土地に耐火建築物を建築する場合、建蔽率の上限となる建築面積と容積率の上限となる延べ面積を求める次の<計算の手順>の空欄(1)〜(3)に入る最も適切な数値を解答用紙に記入しなさい。なお、問題の性質上、明らかにできない部分は「□□□」「a・b・c・d」で示してある。

<計算の手順>
1.建蔽率の上限となる建築面積
【1】甲土地(第一種住居地域)の部分
400u×□□□%=(a)u
【2】乙土地(近隣商業地域)の部分
600u×( 1 )%=(b)u
【3】建蔽率の上限となる建築面積
a+b=( 2 )u

2.容積率の上限となる延べ面積
【1】甲土地(第一種住居地域)の部分
延べ面積の限度:400u×□□□%=(c)u
【2】乙土地(近隣商業地域)の部分
延べ面積の限度:600u×□□□%=(d)u
【3】容積率の上限となる延べ面積
c+d=( 3 )u

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問10 解答・解説

建築面積と延べ面積の上限に関する問題です。

防火規制がそれぞれ異なる土地にまたがっている場合、もっとも厳しい規制が課されますので、本問の場合はすべて防火地域扱いとなります。
防火地域で耐火建築物を建築する場合、10%の建ぺい率緩和を受けることができるため、第一種住居地域部分で適用される建ぺい率は、指定60%+緩和分10%=70%となります。
また、指定建ぺい率が80%の地域でかつ防火地域内に耐火建築物を建てる場合は、建ぺい率の制限がありません(建ぺい率100%)ので、近隣商業地域部分で適用される建ぺい率は、100%となります。

ここで、建築物の敷地が、建ぺい率の異なる2つ以上の地域にわたる場合、敷地全体の最大建築面積は、「各地域の面積×各建ぺい率」の合計となります。

第一種住居地域部分建築面積上限=400u×(60%+10%)=280u
近隣商業地域部分建築面積上限=600u×100%=600u
よって、対象地の建築面積上限=600u+280u=880u

また、延べ面積の上限=土地面積×その土地の容積率 ですが、建ぺい率同様、建築物の敷地が、容積率の異なる2つ以上の地域にわたる場合、敷地全体の延べ面積の上限は、「各地域の面積×各容積率」の合計となります。

ただし、容積率は、前面道路の幅が12m未満の場合に、用途地域によって制限されます。
計算式は、
住居系用途地域の場合……前面道路幅×4/10
その他の用途地域の場合…前面道路幅×6/10
この計算式結果と指定容積率を比べて、小さいほうが容積率の上限です。

問題文では道路が6mと16mの2つありますが、このような場合は広いほうの道路幅を前面道路とすることができます。

従って本問では前面道路幅16mのため、用途地域による制限は受けません。
よって、それぞれの延べ面積の上限は、
第一種住居地域部分延べ面積上限=400u×300%=1,200u
近隣商業地域部分延べ面積上限=600u×400%=2,400u
対象地の延べ面積上限=1,200u+2,400u=3,600u

以上により正解は、(1)100(%) (2)880(u) (3)3,600(u)

第4問             問11

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