2級FP過去問解説　問42　2019年1月学科

不動産の売買契約に係る民法の規定に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、特約については考慮しないものとする。

１．買主に債務の履行遅滞が生じた場合、売主は、履行の催告をすることなく直ちに契約を解除することができる。

２．売買の目的物に隠れた瑕疵があり、買主が売主の瑕疵担保責任に基づく損害賠償の請求をする場合、買主は、その請求を売買契約締結時から５年以内にしなければならない。

３．未成年者が法定代理人の同意を得ないで不動産の売買契約を締結した場合、自らを成年者であると信じさせるため詐術を用いたときは、その売買契約を取り消すことができない。

４．買主が売主に解約手付を交付した場合、買主が売買代金を支払った後であっても、売主は、受領した代金を返還し、手付金の倍額を償還することにより、契約の解除をすることができる。

不動産の売買契約に関する問題です。

１．は、不適切。売買契約締結後、期日までの物件の売買代金の未払いや引渡し予定日に引渡しができなくなった等の、買主や売主による債務の履行遅滞が生じた場合、相手方は一定の期間まで履行するように履行の催告をした上で、それでもその期間内に履行されない場合に、契約解除できます。
催告せずに契約解除できるのは、履行不能（債務を履行できない＝代金支払能力無し・引渡し不可等）の場合です。

２．は、不適切。土地や建物といった売買の目的物に隠れた瑕疵があり、買主がその事実を知らず、家を建ててそこに居住するといった契約の目的を達することができない場合、買主は瑕疵を知ってから１年以内であれば、契約解除できます。また、契約を解除できないときは損害賠償のみを請求できます。

３．は、適切。未成年者が不動産の売買契約等の法律行為を行うには、法定代理人（両親などの親権者）の同意を得ることが必要ですので、法定代理人の同意無しで締結した契約は、法定代理人が取消可能です。ただし、未成年者自身が年齢や法定代理人の同意を偽って、身分証や同意書の偽造といった詐欺的手段（詐術）で相手を誤信させた場合には、契約を取り消すことはできません。

４．は、不適切。解約手付が交付されると、相手方が契約の履行に着手するまでは、買主は交付した手付金の放棄、売主は手付金の倍額償還により、契約の解除が可能です。
買主は解約手付を交付した後に売買代金として契約金額を既に支払っていますので、契約の履行着手済です。よって売主は、売買代金を返還し手付金を倍額償還しても、契約解除はできません。

よって正解は、３．

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