問9 2018年9月実技資産設計提案業務
問9 問題文
藤原さんは、下記＜資料＞の投資用マンションについて購入を検討しており、ＦＰの湯本さんに質問をした。下記の空欄（ア）〜（ウ）に入る適切な数値または語句を語群の中から選び、その番号のみを解答欄に記入しなさい。なお、＜資料＞に記載のない条件については一切考慮しないこと。
＜資料＞
・購入費用の総額：２,０００万円（消費税と仲介手数料等取得費用を含めた金額）
・想定される賃料（月額）：１００,０００円
・運営コスト（月額）：
管理費等 １０,０００円
管理業務委託費 月額賃料の５％
・想定される固定資産税（年額）：６０,０００円
藤原さん：「＜資料＞のマンションの購入を検討しています。気に入っているのですが、利回りについてもしっかり考えたいと思っています。」
湯本さん：「＜資料＞のマンションの場合、実質利回りは、（ ア ）万円÷２,０００万円で計算できます。購入費用の総額を下げることができれば、実質利回りは（ イ ）。」
藤原さん：「購入にはローンを利用する予定です。確定申告で気を付けることはありますか？」
湯本さん：「不動産所得の金額の計算上、ローン返済額のうち（ ウ ）は必要経費になりません。」
＜語群＞
１． ９６ ２． １０２ ３．上がります ４．下がります
５．元金部分 ６．利息部分
問9 解答・解説
不動産投資の利回りに関する問題です。
実質利回りとは、投資した金額に対して年間でどれだけの純収益を得られるかを表したものですので、
実質利回り＝純収益／投資金額×100 で計算できます。
資料のうち、収益に関するものは、収入…想定賃料、支出…管理費等・管理業務委託費・固定資産税、ということになります。
従って、純収益＝10万円×12ヶ月−1万円×12ヶ月−10万円×5％×12ヶ月−6万円
＝96万円
よって、本問の不動産投資実質利回り＝96万円／2,000万円×100 で計算できますので、購入費用を下げれば、実質利回りは上がります。
また、アパートやマンションを建築するための借入金の利子は、必要経費になりますが、借入金の元本部分の返済は、必要経費になりません。
以上により正解は、(ア)１． ９６ (イ)３．上がります (ウ)５．元金部分
問8
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